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Operações Imobiliárias
Unidade 4
Aspectos jurídicos das operações imobiliárias 
Diretor Executivo 
DAVID LIRA STEPHEN BARROS
Gerente Editorial 
CRISTIANE SILVEIRA CESAR DE OLIVEIRA
Projeto Gráfico 
TIAGO DA ROCHA
Autoria
LEONARDO GOMES DE AQUINO
MILENA BARBOSA DE MELO
AUTORIA
Leonardo Gomes de Aquino 
Sou formado em Direito, com uma experiência técnico-profissional 
na área de Direito Empresarial de mais de 15 anos. Mestre em Direito. 
Pós-Graduado em Direito Empresarial. Pós-graduado em Ciências 
Jurídico Empresariais. Pós-graduado em Ciências Jurídico Processuais. 
Especialização em Docência do Ensino Superior. Autor na área jurídica, 
colunista e articulista em diversas revistas nacionais e internacionais. 
Autor dos Livros: (1) Curso de Direito Empresarial: Teoria geral e direito 
societário; (2) Legislação aplicável à Engenharia; (3) Propriedade Industrial. 
Conferencista. Tem experiência na área de Direito, com ênfase em Direito 
Empresarial. Colaborador na Rádio Justiça. Membro da Comissão de 
Direito Empresarial da OAB/DF. Ex-Presidente da Comissão Nacional de 
Direito Empresarial da ABA. Diretor da RIEX DF. Membro Associado da TMA 
BRASIL (Turnaround Management Association). Professor do Uniceub, 
do Unieuro, da Escola Superior de Advocacia ESA/DF e do Gran Cursos 
(Cursinho). Advogado.
Milena Barbosa de Melo
Possuo graduação em Direito pela Universidade Estadual da 
Paraíba (2004). Doutora em Direito Internacional pela Universidade de 
Coimbra. Mestre e Especialista em Direito Comunitário pela Universidade 
de Coimbra. Atualmente sou Professora Universitária. Como jurista atuo 
principalmente nas seguintes áreas: Direito Internacional Público e Privado, 
Jurisdição Internacional, Direito Empresarial, Direito do Desenvolvimento, 
Direito da Propriedade Intelectual e Direito Digital.
Por isso fomos convidados pela Editora Telesapiens a integrar seu 
elenco de autores independentes. Estamos muito felizes em poder ajudar 
você nesta fase de muito estudo e trabalho. Conte conosco!
ICONOGRÁFICOS
Olá. Esses ícones irão aparecer em sua trilha de aprendizagem toda vez 
que:
OBJETIVO:
para o início do 
desenvolvimento de 
uma nova compe-
tência;
DEFINIÇÃO:
houver necessidade 
de se apresentar um 
novo conceito;
NOTA:
quando forem 
necessários obser-
vações ou comple-
mentações para o 
seu conhecimento;
IMPORTANTE:
as observações 
escritas tiveram que 
ser priorizadas para 
você;
EXPLICANDO 
MELHOR: 
algo precisa ser 
melhor explicado ou 
detalhado;
VOCÊ SABIA?
curiosidades e 
indagações lúdicas 
sobre o tema em 
estudo, se forem 
necessárias;
SAIBA MAIS: 
textos, referências 
bibliográficas e links 
para aprofundamen-
to do seu conheci-
mento;
REFLITA:
se houver a neces-
sidade de chamar a 
atenção sobre algo 
a ser refletido ou dis-
cutido sobre;
ACESSE: 
se for preciso aces-
sar um ou mais sites 
para fazer download, 
assistir vídeos, ler 
textos, ouvir podcast;
RESUMINDO:
quando for preciso 
se fazer um resumo 
acumulativo das últi-
mas abordagens;
ATIVIDADES: 
quando alguma 
atividade de au-
toaprendizagem for 
aplicada;
TESTANDO:
quando o desen-
volvimento de uma 
competência for 
concluído e questões 
forem explicadas;
SUMÁRIO
Introdução aos contratos ........................................................................ 14
Ideias acerca do contrato .......................................................................................................... 14
Princípios norteadores dos contratos ........................................................... 15
Princípio da autonomia privada ......................................................................... 15
Princípio do consensualismo ............................................................................. 17
Obrigatoriedade ............................................................................................................ 17
 Relatividade dos efeitos do contrato .......................................................... 18
Supremacia da ordem pública e dos bons costumes ...................... 19
Boa-fé objetiva ............................................................................................................... 19
Princípio da equivalência material das obrigações ........................... 20
Função social do contato ...................................................................................... 20
Formação do contrato ................................................................................................................ 20
Negociações preliminares ................................................................ 21
Proposta ou oferta ....................................................................................22
Aceitação ........................................................................................................23
Contrato preliminar e o contrato definitivo ............................24
Contratos imobiliários ..............................................................................26
Contrato de promessa de compra e venda .................................................................26
Obrigações decorrentes do compromisso de compra e venda ..................28
Conteúdo do contrato de promessa .................................................................................29
A execução do contrato de promessa de compra e venda ............................29
Contrato de compra e venda ................................................................................................. 30
Elementos do contrato de compra e venda ............................................................... 31
Efeitos do contrato .........................................................................................................................33
Cláusulas e regras especiais à compra e venda ......................................................33
Retrovenda ..........................................................................................................................................34
Preferência ou perempção ......................................................................................................34
Contrato de troca ou permuta ........................................................................... 36
Contrato de locação ................................................................................................. 36
Garantias contratuais ................................................................................40
Conceito de garantia.................................................................................................................... 40
Como se justifica a garantia .................................................................................................. 40
Tipos de garantias .......................................................................................................................... 41
Direitos reais em garantia ...................................................................42
Direitos reais de garantia .....................................................................44
Requisitos para validade da garantia real ..................................................45
Hipoteca ............................................................................................................................. 46
Características .......................................................................................... 48
Modalidades de hipoteca .................................................................. 49
Publicidade das hipotecas .............................................................. 49
Instituição de loteamento ou condomínio no imóvel 
hipotecado .................................................................................................... 50
Extinção da hipoteca ............................................................................ 50
Extinção da garantia, inadimplementoe execução da 
dívida .................................................................................................................. 51
Contrato de corretagem .........................................................................54
Tipos de pessoas que podem ser corretores .........................................55
Característica do contrato de corretagem ............................................... 56
Obrigações do corretor e do comitente ..................................................... 58
Objeto e conteúdo do contrato de corretagem ................................... 59
Requisitos para validade do contrato de corretagem ....................60
Remuneração do corretor.....................................................................................60
Como construir um contrato de corretagem...........................................62
9
UNIDADE
04
Operações Imobiliárias
10
INTRODUÇÃO
Você sabia que o profissional que atua na área imobiliária é 
um dos mais demandados no mercado brasileiro, e poderá também 
atuar como corretor de imóveis ou mesmo ter uma empresa na área 
de corretagem, por exemplo? Isso abrange as operações envolvendo 
a corretagem de imóveis e as transações imobiliárias sob a ótica do 
corretor, abordando os aspectos técnicos e jurídicos inerentes à 
profissão e ao seu vasto campo de atuação.
Por isso, é importante compreender as regras legais desse ramo 
de atuação que só cresce no Brasil. 
Esta unidade tem o objetivo geral de discorrer acerca das 
operações imobiliárias, especialmente os contratos vinculados a essa 
atividade. Diante disso, apresentamos o seguinte questionamento 
introdutório: Qual a importância do estudo e quais os tipos de contratos 
na área das operações imobiliárias?
As operações imobiliárias estão vinculadas ao direito civil e 
ao direito do consumidor, em especial às relações jurídicas entre os 
contratantes. 
Para compreender a importância do estudo, temos que observar 
os seguintes objetivos específicos: (i) estruturar o arcabouço de um 
contrato padrão, identificando suas variantes em função da natureza 
do objeto contratual; (ii) identificar elementos cruciais em contratos 
de transações imobiliárias, ajustando e adequando esses elementos 
de modo a gerar segurança jurídica para as operações e seus atores; 
(iii) mensurar o valor e qualificar as principais garantias contratuais, 
compreendendo as previsões legais de execução em caso de 
inadimplência, rescisão ou outro tipo de evento transacional envolvendo 
contratos imobiliários; e (iv) elaborar contratos de corretagem de modo 
a gerar segurança jurídica ao corretor e ao seu cliente.
Operações Imobiliárias
11
Justifica-se o estudo das transações imobiliárias por causa do 
crescente comércio de unidades imobiliárias no Brasil, seja por meio 
dos programas do Governo Federal, como “minha casa minha vida”, 
seja na vontade do sujeito de ter a sua casa própria em que boa 
parte da parcela dos empreendimentos são construídos em forma de 
condomínio.
A ideia de possuir moradia própria leva os indivíduos a adquirir 
empreendimentos, nas cidades brasileiras, o padrão de construção 
na modalidade de empreendimento condominial é crescente e se 
faz necessário descobrir e aprender como os negócios e contratos 
imobiliários se desenvolvem, em especial na formação, duração, 
garantias e espécies contratuais que envolvem este tipo de relação 
jurídica que são as operações imobiliárias. 
Vamos construir o conhecimento a partir do direito condominial 
e para tanto vamos analisar os seguintes pontos: (a) introdução aos 
contratos; (b) contratos imobiliários; (c) garantias contratuais; e (d) 
contrato de corretagem.
Entendeu? Ao longo desta unidade letiva você vai mergulhar 
nesse universo!
Operações Imobiliárias
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OBJETIVOS
Olá. Seja muito bem-vindo à Unidade 4. Nosso objetivo é auxiliar 
você no desenvolvimento das seguintes competências profissionais até 
o término desta etapa de estudos:
1. Estruturar o arcabouço de um contrato padrão, identificando suas 
variantes em função da natureza do objeto contratual.
2. Identificar elementos cruciais em contratos de transações 
imobiliárias, ajustando e adequando esses elementos de modo a 
gerar segurança jurídica para as operações e seus atores.
3. Mensurar o valor e qualificar as principais garantias contratuais, 
compreendendo as previsões legais de execução em caso de 
inadimplência, rescisão ou outro tipo de evento transacional 
envolvendo contratos imobiliários.
4. Elaborar contratos de corretagem de modo a gerar segurança 
jurídica ao corretor e ao seu cliente. 
 “Nossa maior fraqueza está em desistir. O caminho mais certo de 
vencer é tentar mais uma vez”.
Thomas Edison
Operações Imobiliárias
14
Introdução aos contratos 
OBJETIVO:
Ao término deste capítulo você será capaz de entender 
como funciona a relação contratual imobiliária. Isso será 
fundamental para o seu estudo. Este conteúdo tem por 
finalidade instruir o estudante ou profissional da área 
imobiliária sobre as operações envolvendo a corretagem de 
imóveis e as transações imobiliárias sob a ótica do corretor, 
abordando os aspectos técnicos e jurídicos inerentes à 
profissão e ao seu vasto campo de atuação. As pessoas 
que tentaram estudar e compreender o condomínio, as 
cobranças e despesas condominiais, o direito de vizinhança 
e a posse sem a devida instrução tiveram problemas ao 
aplicar o direito e ao exercer a profissão. E então? Motivado 
para desenvolver esta competência? Então vamos lá. 
Avante!
Ideias acerca do contrato
As relações jurídicas denominadas de contrato decorrem de 
um negócio jurídico, tendo em vista ser essa uma maneira de auto 
regulamentar, por meio de uma declaração de vontade, o interesse 
econômico patrimonial dos contratantes e que deve ser adimplido pelas 
partes, sob pena de sanção.
Os contratos são relações jurídicas decorrentes de negócios 
jurídicos bilaterais. Todo contrato possui riscos, alguns admissíveis outros 
inadmissíveis, o que os torna inseridos em ambiente de risco. Se o risco 
estiver dentro da área normal, teremos um contrato comutativo, se o risco 
estiver fora da área normal, temos um contrato aleatório. 
À criação de um contrato, as partes se submetem a uma relação 
jurídica, na busca de algo, que no caso das transações imobiliárias é um 
bem imóvel, de forma direta ou por meio de uma aproximador, que o 
corretor. Em suma, os contratantes estão realizando uma operação 
econômica jurídica tendo como objeto final a celebração de aquisição de 
um bem em regra imóvel.
Operações Imobiliárias
15
Por isso, Aquino (2015, p. 70) afirma que:
Este é o motivo determinante da importância da 
compreensão das funções essenciais do contrato como 
modo de realização do conjunto de interesses e finalidades 
dos respectivos sujeitos. Nessa perspectiva, o contrato 
deve corresponder às funções a que ele é chamado 
a desenvolver e que emergem do sistema jurídico, 
unilateralmente e dinamicamente reconstruído. 
Assim, o poder de desencadear efeitos jurídicos pela 
conclusão de acordos entre sujeitos justifica-se e se 
explica em razão das necessidades que eles têm, para 
proverem à satisfação dos seus interesses pessoais, 
profissionais e etc., de realizar negócios jurídicos de 
conteúdo e natureza muito variados, é por isso, a função 
que cada um deles desempenha e os caracteriza própria e 
distintamente, sendo também em razão dela esboçado o 
respectivo regime jurídico.
Sendo assim, o contrato é uma relação jurídica em que as partes 
contratantes se vinculam por meio da autonomia privada para produzir 
efeitos legais estipulados pelos contratantes.
Princípios norteadores dos contratos
São princípios norteadores dos contratos: princípio da autonomia 
privada ou da vontade, princípio do consensualismo, princípio da relatividade 
dos efeitos dos contratos, princípio da obrigatoriedade, princípio da 
soberaniada ordem pública, princípio da boa-fé, princípio da equivalência 
material das obrigações e princípio da função social do contrato.
Princípio da autonomia privada
A vontade humana é um dos elementos caracterizadores dos 
contratos, porque as partes têm a liberdade de criar regras para regular a 
sua vida privada. Sendo assim, os contratantes podem criar qualquer tipo 
de contrato ou regra jurídica contratual, desde que não proibida pela lei.
Então, ao realizar uma oferta de venda do imóvel ou oferta de 
compra, o sujeito está vinculando a sua manifestação de vontade e, se 
aceita pela outra parte, irá gerar o contrato.
Operações Imobiliárias
16
A autonomia privada representa, no direito contratual, a própria 
vontade dentro da norma, portanto o contrato sem vontade não é contrato.
O contrato observado pela ideia da autonomia privada nos mostra 
duas vertentes importantes: (i) autonomia material e (ii) autonomia 
conflitual.
Vejamos como o Código Civil nos apresenta a autonomia privada:
Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da 
função social do contrato. 
Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, 
prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a 
excepcionalidade da revisão contratual.
Dentro desse prisma legislativo podemos afirmar que, no âmbito 
material, as partes contratantes têm a liberdade de contratar e de não 
contratar, a liberdade de escolha com quem vai contratar e a liberdade de 
escolha do conteúdo do contrato.
Figura 1 - Liberdades
A liberdade não é ampla, pois há 
necessidade de complementação 
para adquirir direitos, como no caso do 
registro no cartório de imóveis.
Há limitações na redação dos 
contratos em virtude de que cláusulas 
abusivas não têm valor jurídico.
De contratar 
ou não 
contratar
Do contéudo 
do contrato
Há situações de impedimentos 
legais de contratação, como no caso 
de contrato entre descendentes e 
ascendentes e entre cônjuges.
De escolha 
com que vai 
contratar
Liberdade
Fonte: Elaborado pelos autores (2021).
EXEMPLO: Antônio decide abrir uma empresa e, para tanto, procura 
um ponto comercial para instalar a sua nova loja de doces. Estuda diversos 
locais (imóveis) por alguns meses e, ao final, seleciona dois deles. Entra 
em contato com os respectivos proprietários e inicia as negociações 
preliminares. Antônio decide prosseguir com as negociações com Beto. 
Ambos discutem os termos do futuro contrato e celebram um contrato 
preliminar para evitarem prejuízos. Há diversos contratos definitivos que 
Operações Imobiliárias
17
podem ser celebrados, tais como locação, compra e venda, comodato, 
built suit ou mesmo locação com opção de compra. Depois de diversas 
reuniões negociais, as partes resolvem celebrar um contrato de locação 
comercial pelo prazo de 5 (cinco) anos.
Este exemplo nos mostra bem a caracterização do princípio da 
autonomia da vontade.
No âmbito conflitual, as partes têm o direito de escolha do juízo 
que irá julgar problemas envolvendo o próprio contrato que fora assinado, 
como em caso de inadimplemento das obrigações, mas como em boa 
parte esses contratos estão subordinados ao direito do consumidor, tal 
amplitude é proibida, pois o juiz competente e regra é o domicílio do 
consumidor. 
Princípio do consensualismo 
Neste princípio, é a concordância das partes contratantes em 
relação ao objeto e ao preço, no caso do contrato de compra e venda de 
imóveis.
IMPORTANTE:
De forma que as partes ao manifestarem as suas vontades 
que são antagônicas, onde uma parte quer pagar o menor 
preço possível em relação àquele objeto e a outra quer 
receber o maior preço em relação àquele objeto.
Quando passamos a ter um consenso acerca das regras contratuais, 
temos o contrato acordado, ou seja, temos a confiança que o contratante 
irá cumprir a obrigação pactuada. 
Obrigatoriedade
Seu fundamento é o de que, o contrato, se atendidos todos os 
pressupostos e requisitos legais, é lei entre as partes. Constitui-se na 
segurança do comércio jurídico. Dessa forma, a obrigatoriedade contratual 
estabelece para as partes o dever de adimplir as obrigações conforme 
contrato, dentro do tempo e condições contratadas. 
Operações Imobiliárias
18
Em caso de inadimplemento, a parte prejudicada poderá requerer 
em juízo do cumprimento forçado da obrigação contratual.
O contrato obriga justamente por ser um instrumento adequado 
para garantir a estabilidade da ordem jurídica e social, por meio da 
combinação dos interesses individuais com a utilidade social.
Por isso, uma vez celebrado o contrato, as obrigações contratadas 
passam a ser irretratáveis (em regra não podem se arrepender, salvo 
permissão no contrato) e intangíveis (as partes não podem unilateralmente 
modificar as regras contratadas). 
 Relatividade dos efeitos do contrato 
O contrato gera efeitos, inicialmente aos contratantes, mas por força 
da vontade das partes ou por força da lei, os contratos podem também 
gerar efeitos para terceiros.
O contrato poderá acarretar efeitos em relação a terceiros nos 
seguintes casos: no contrato de seguro de vida, o beneficiário será um 
terceiro (previsão legal). As partes podem estipular uma cláusula para que 
atinja um terceiro se o mesmo concorda com a regra.
IMPORTANTE
São formas contratuais de estender os efeitos em relação ao 
terceiro: 
 • Estipulação em favor de terceiro: o terceiro será beneficiado pelo 
contrato, como por exemplo, o sujeito “A” compra dos sujeitos 
“B” um bem imóvel, mas coloca no contrato que o imóvel será 
registrado no nome do terceiro “C”.
 • Promessa de fato de terceiro: nessa situação o terceiro será 
obrigado a cumprir a prestação, como por exemplo: o sujeito “A” e 
o sujeito “B” celebram o contrato de compra e venda, sendo que o 
terceiro “C” será o obrigado a pagar o preço, caso concorde.
 • Contrato com pessoa a declarar: Nesse tipo de relação jurídica 
o terceiro terá o bônus e o ônus do contrato se aceitar. Vejamos 
o exemplo: O sujeito “A” contrata com o sujeito “B” e há uma 
Operações Imobiliárias
19
estipulação de que o sujeito “B”, que é adquirente no prazo 
estipulado, irá indicar um terceiro que vai pagar o imóvel e também 
terá o registro do bem em seu nome, caso concorde com o bônus 
e ônus atribuído a ele.
Supremacia da ordem pública e dos bons costumes
A liberdade de contratar encontra limite na supremacia da ordem 
pública e dos bons costumes, visto que as partes estão proibidas de 
criarem regras que afrontem o direito (normas protecionistas). Em suma, é 
preponderância do interesse social sob o interesse privado nas relações 
privadas e interindividuais.
Assim, a liberdade de contratar (autonomia privada) estará sempre 
balizada pelos princípios maiores da coletividade, os quais, em seu 
conjunto, constituem a chamada ordem pública.
Boa-fé objetiva
A boa-fé objetiva foi positivada pelo Código Civil no art. 113, relativo 
à interpretação contratual, no art. 187, que trata do abuso de direito, como 
mecanismo de limitação, e no art. 422, como cláusula geral de boa-fé 
(mecanismo de integração), que deve ser observada pelos contratantes, 
no âmbito dos contratos internos e no âmbito dos contratos internacionais. 
No espectro do Direito, agir em conformidade com a boa-fé é 
adotar o comportamento jurídico e normalmente esperado dos agentes 
econômicos ativos e probos em determinado mercado, sempre de acordo 
com o Direito.
IMPORTANTE:
Antes de sua positivação pelo Código Civil (BRASIL, 2002), 
a boa-fé objetiva já podia ser verificada Código de Defesa 
do Consumidor nos arts. 4º, III, e 51, IV. Evidentemente, o 
fato de poder ser aplicada ao Direito Civil (deixando de 
se restringir ao Direito do Consumidor), disseminou sua 
aplicação no campo dos contratos.
Operações Imobiliárias
20
A boa-fé objetiva é uma cláusula aberta de obediência necessária 
e obrigatória (norma cogente) e seu descumprimento pode propiciar o 
desfazimento do contratocom a imputação das perdas e danos à parte 
faltosa.
Princípio da equivalência material das obrigações
Segundo este princípio, as obrigações assumidas no momento da 
celebração do contrato devem se manter equilibradas no momento da 
execução do contrato.
Se o contrato for celebrado de maneira desequilibrada, teremos a 
incidência da lesão contratual, que irá acarretar a revisão ou anulação do 
contrato. Se, no entanto, o desequilíbrio surgir somente após a celebração 
por causa imprevista e extraordinária, capaz de gerar uma onerosidade 
excessiva para uma parte e, para outra, uma desvantagem econômica, 
teremos a possibilidade de o prejudicado pedir a revisão ou a resolução 
do contrato, conforme seu interesse. 
Função social do contato
A função social do contrato consiste em abordar a liberdade 
contratual em seus reflexos sobre a sociedade (terceiros) e não apenas 
no campo das relações entre partes que estipulam (contratantes). O 
princípio da função social do contrato é uma norma geral do ordenamento 
jurídico de ordem pública, pelo qual o contrato deve ser necessariamente 
visualizado e interpretado de acordo com o contexto da sociedade. Diante 
disso, para se analisar a função social do contrato, há de se partir da 
relação do contrato com o seu meio social externo.
Formação do contrato
Os contratos não nascem de “forma automática”, sendo necessária 
uma oferta e uma aceitação.
A conjugação adequada da proposta e da aceitação irá gerar a 
formação do contrato, pois não há contrato sem uma oferta e sem uma 
aceitação.
Operações Imobiliárias
21
Negociações preliminares 
A negociação preliminar consiste no modo eficiente de conseguir o 
que se almeja. E, para existir, se faz necessário observar a existência de 
alternativas a serem escolhidas, e a quem essas alternativas envolvem. 
Assim, as alternativas se apresentam como os interesses comuns e 
conflitantes, o que gera da guerra a paz, com a finalização do contrato, por 
força do ponto de equilíbrio alcançado pelas partes acerca dos termos do 
contrato. 
Dessa forma, a negociação preliminar consiste nas conversações 
precedentes, indagações e estudos sobre a vontades e os interesses 
das partes, vislumbrando a possibilidade de um acordo futuro, sem que 
ocorra a obrigação de realizar o contrato, sem qualquer responsabilidade 
contratual, mas podendo ocorrer responsabilidade por culpa 
extracontratual (por exemplo, perda de uma venda). 
A fase pré-contratual não cria obrigações contratuais, mas pode 
gerar o direito de indenização conforme o caso concreto, visto que na 
fase das tratativas preliminares só há uma análise de probabilidades, sem 
intenção definitiva de contratação.
Antes da proposta, primeiro temos as negociações preliminares 
(sondagens preliminares e/ou as tratativas preliminares), nas quais 
ainda não há vinculação, embora as partes essencialmente tenham que 
cultivar a mais absoluta boa-fé e probidade, no sentido de as tratativas 
não indicarem expectativas na outra parte, no sentido de dar como certa 
a celebração do pacto, realizando despesas ou deixando de contratar 
com outrem. Isso porque o art. 422 do Código Civil (BRASIL, 2002), não 
inviabiliza a aplicação pelo julgador do princípio da boa-fé nas fases pré-
contratual e pós-contratual, ou seja, durante as negociações preliminares 
e após a execução do contrato, quando tal exigência decorrer da natureza 
do contrato da lei dos usos e das exigências da razão e da equidade.
Mamede (2010, p. 147) propõe o seguinte exemplo acerca do 
contrato de compra e venda para elucidar a questão:
EXEMPLO: Que quadro lindo? Quem o pintou?
Operações Imobiliárias
22
 • É um óleo sobre tela de Miguel Gontijo, um importante pintor 
mineiro contemporâneo. É um dos raros pintores que trabalham 
com realismo fantástico.
 • Quanto custa? R$10.000,00. E parcelo em três vezes, sem juros.
 • O senhor não faz mais barato.
Na primeira pergunta o autor afirma a existência de uma mera 
sondagem, mas, ao indagar o valor do quadro, estaríamos perante as 
negociações preliminares. Contudo, ao atribuir o valor e as condições de 
pagamento, estaríamos perante a proposta.
Figura 2 - Gráfico de projeção das fases para alcançar o contrato definitivo
Negociações 
preliminares
Proposta Aceitação
Contrato 
preliminar 
facultativo
Contrato 
Definitivo
Fonte: Elaborado pelos autores (2021).
Isso demonstra que as negociações preliminares antecedem a 
formação do contrato preliminar, bem como do definitivo.
Proposta ou oferta
A proposta é uma declaração receptiva de vontade, dirigida pelo 
proponente (policitante ou ofertante) ao aceitante (policiado), com a 
finalidade de formação de um contrato (efeitos determinados pela norma).
A proposta poderá ser direcionada ao público, por isso o art. 429 
do Código Civil (BRASIL, 2002) declara que “a oferta ao público equivale 
à proposta quando encerra os requisitos essenciais ao contrato, salvo 
se o contrário resultar das circunstâncias ou dos usos” e, normalmente, 
entende-se que é limitada ao estoque existente.
O Código de Defesa do Consumidor tem um único dispositivo sobre 
interpretação dos contratos: “As cláusulas contratuais serão interpretadas 
de maneira mais favorável ao consumidor” (art. 47). A regra legal deverá 
ser aplicada aos contratos que decorram de uma relação entre um 
consumidor e um fornecedor, tendo em vista o prisma da hipossuficiência 
do consumidor. Por isso, no momento de analisar uma questão envolvendo 
Operações Imobiliárias
23
o consumidor, deve-se ter em mente os seguintes aspectos: (i) como as 
partes vinham celebrando e executando os contratos; (b) na dúvida, o 
negócio deve ser analisado de forma a proteger a menor onerosidade; 
(c) as regras e cláusulas contratuais devem ser observadas e analisadas 
dentro do contexto em que foram pactuadas, observando o contrato 
como um todo; (d) por ser um contrato de adesão, as cláusulas devem ser 
interpretadas a favor do aderente, que no caso é consumidor. 
A proposta deve ser verbal (oral) ou escrita, expressa ou tácita, séria 
(bases razoáveis de mercado), precisa, firme, consciente, clara, inequívoca, 
compreensível, concreta e completa (contendo preço, objeto, tempo de 
entrega etc.), pois vincula o proponente e, por ser um negócio unilateral 
receptivo, deve ser dirigida a um sujeito determinado ou determinável, 
sendo que nessa situação caracteriza-se como oferta ao público.
O art. 427 do Código Civil (BRASIL, 2002) estipula que “a proposta 
de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos 
dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso”. Em nome da 
segurança jurídica e do princípio da irrevogabilidade, a proposta obriga o 
ofertante, que não poderá voltar atrás, salvo as exceções legais de retirada 
da oferta (art. 427 e 428 do Código Civil (BRASIL, 2002) ou se ocorrer o 
arrependimento, situação na qual responderá pelas arras ou por perdas e 
danos (se injustamente retirar a oferta). 
Assim, a proposta perde a sua eficácia nas seguintes situações: (a) 
se o contrário (a não obrigatoriedade) resultar dos termos dela; (b) se o 
contrário (a não obrigatoriedade) resultar da natureza do negócio; e (c) se 
o contrário (a não obrigatoriedade) resultar das circunstâncias do caso.
Aceitação
A aceitação da proposta, ou seja, aquele momento em que a 
contratante aceita (adere ou reconhece) os termos da proposta realizada, 
manifestando a sua vontade de contratar, dentro do prazo estabelecido 
ou de um prazo razoável, que poderia fazê-lo de forma expressa ou tácita, 
com o que estará vinculando-se ao outro contratante surgindo, assim, 
dessa conjugação de vontades, o contrato.
Operações Imobiliárias
24
IMPORTANTE:
A aceitação deve ser externada, podendo ser expressa 
(declarada - seja pessoalmente, ou por outras vias acrescidas 
pela sociedade contemporânea, avulta o consenso, 
dispensando-se formalidades) ou tácita (comportamentoconcludente, como o início da execução), escrita ou 
verbal, pelo silêncio ou decorrer de um comportamento 
declaratório, como no caso de mímica.
O critério adotado pelo Código Civil (BRASIL, 2002), acerca do 
momento da celebração do contrato entre ausentes, é o da teoria da 
expedição, ao afirmar que os contratos entre ausentes tornam-se perfeitos 
desde que a aceitação é expedida.
Contrato preliminar e o contrato definitivo
As partes podem estipular um contrato preliminar (promessa de 
compra e venda) ou o contrato definitivo de compra e venda.
Na promessa de compra e venda, as partes assinam o instrumento 
e assumem a obrigação de, no futuro, celebrarem o contrato definitivo. 
Deve obedecer às regras legais do contrato definitivo, salvo quanto à 
forma.
O contrato definitivo está concluído com a proposta e aceitação em 
união. É importante ressaltar que o contrato definitivo tem fins distintos, 
pois cada contrato tem uma regra diferente e visa situações diferentes. 
Cada contrato tem um objeto peculiar. Na compra e venda, por exemplo, 
as prestações, que constituem o seu objeto, são a entrega do objeto, por 
parte do vendedor, e o pagamento do preço, pelo adquirente.
Operações Imobiliárias
25
RESUMINDO:
E então? Gostou do que lhe apresentamos? Aprendeu 
tudinho? Agora, só para termos certeza de que você 
realmente compreendeu o tema estudado deste capítulo, 
vamos resumir tudinho o que vimos. Inicialmente, 
compreendemos a estrutura do Direito Contratual, 
observando as regras de negociações preliminares, como 
poderá ocorrer a oferta e a aceitação do contrato. Além 
dos princípios norteadores dos contratos, que se não 
observados tais princípios, as partes podem ter prejuízos 
econômicos que podem acarretar o cancelamento do 
documento. Assim, no texto, buscamos identificar as 
variantes contratuais em função do objeto contratual 
que, no caso das operações imobiliárias, podem variar 
conforme o tipo de contrato celebrado. Dessa forma, a 
autonomia privada é a vontade do contratante em celebrar 
determinado contrato, com determinadas pessoas, 
observando determinadas regras legais, previstas na lei e 
estipuladas pelas partes. Após o exercício da autonomia 
das partes e ocorrendo a conciliação das vontades, por 
meio do princípio do consensualismo, as regras pactuadas 
no contrato obrigam os contratantes, de forma que o 
contrato faz lei entre eles. E por força das regras legais, os 
contratantes devem se guiar pelo princípio da supremacia 
da ordem pública e dos bons costumes e da função social 
do contrato (contexto social do contrato), se limitar a não 
pactuar regras ilegais, pois o princípio da boa-fé objetiva faz 
com os contratantes observem, durante todo o transcorrer 
da relação contratual, a proibição de comportamentos 
maliciosos ou mesmo lesivos aos interesses do contrato. 
As partes, ao celebrarem contratos de execução no tempo, 
acabam por estipularem regras e situações que, projetadas 
no futuro, podem não se concretizar, por isso, o direito 
permite que, caso as prestações estipuladas no contrato 
não forem equivalentes materialmente no futuro, será 
permitido revisão do contrato, observando as regras legais.
Operações Imobiliárias
26
Contratos imobiliários 
OBJETIVO:
Identificar elementos cruciais em contratos de transações 
imobiliárias, ajustando e adequando esses elementos de 
modo a gerar segurança jurídica para as operações e seus 
atores. Podemos apontar os seguintes contratos imobiliários: 
(a) promessa de compra e venda; (b) contrato de compra e 
venda; (c) permuta ou troca; (d) contrato de locação.
Contrato de promessa de compra e venda
Promessa de compra e venda, contrato promessa, contrato 
preliminar ou pré-contrato deve ser compreendido como o negócio 
jurídico ajustado com caráter preliminar, no qual alguém (promitente-
comprador) promete concluir, no futuro, um contrato definitivo com outro 
sujeito (promitente-vendedor).
A promessa de compra e venda é um contrato preliminar e, para 
produzir os efeitos necessários, deve observar as regras legais (art. 462 
a 466 do Código Civil/2002). Primeiramente, as partes contratantes 
estipulam que, em um momento futuro, irão realizar o contrato definitivo.
Como os contratantes assinaram a promessa de contrato, é formado 
com qualquer outra modalidade de negócio jurídico bilateral, ou seja, é 
necessário verificar a existência, a validade e a eficácia da relação. 
Sendo assim, trata-se de um negócio, formado como qualquer outra 
modalidade de contrato, ou seja, no qual se verifica a existência necessária 
de um acordo de vontades das partes contratantes, denominadas de 
promitentes, que possuem interesses antagônicos, visando constituir uma 
relação negocial patrimonial definitiva no futuro.
As partes, muitas vezes, desejam celebrar um contrato de compra e 
venda, conciliam o preço e o objeto, mas convencionam que o contrato só 
se celebrará, em caráter definitivo, em momento posterior a esse acordo.
Operações Imobiliárias
27
Assim, ficam vinculadas entre si, mas apenas para a celebração do 
contrato definitivo em data posterior. A esse acordo preventivo dá-se o 
nome de promessa de compra e venda. Daí dizer que o pacto preliminar 
de compra e venda é um acordo visando fazer com que os contratantes 
que o integram, posteriormente realizem outro contrato, este definitivo, 
dentro das bases negociais celebradas anteriormente, sobre o preço, a 
coisa e condições.
Por isso, a promessa de compra e venda faz parte dos negócios 
bilaterais preliminares, pois os contratantes não visam modificar direta e 
efetivamente a situação mas, apenas, criar a obrigação de, no futuro, arcar 
com o compromisso.
A promessa de compra e venda é negócio jurídico bilateral que 
produz obrigações para ambos os contratantes, ou seja, o promitente 
vendedor se obriga a vender a coisa e o promitente comprador a pagar o 
preço. Trata-se de um contrato preliminar de compra e venda que acarreta 
a obrigação de celebrar (assinar) o contrato principal e definitivo, que no 
caso seria a compra e venda do imóvel. 
A justificativa da existência do contrato preliminar de compra e venda 
decorre da ideia que as partes nem sempre têm todos os elementos para 
que possa celebrar o contrato principal, que é a compra e venda. Por isso, 
vinculam-se a um compromisso preliminar e irretratável, salvo previsão 
de arras (cláusula de arrependimento), expressa no pacto preliminar.
IMPORTANTE:
A promessa de compra e venda se distingue do contrato 
de compra e venda, visto que aquele tem como objetivo 
a conclusão deste. A promessa de compra e venda pode 
ser um compromisso de comprar ou vender, enquanto a 
compra e venda constitui uma aquisição definitiva, capaz de 
gerar o direito de registro da transferência da propriedade.
O Código Civil (BRASIL, 2002), no art. 463, parágrafo único, determina 
que o contrato preliminar deve ser registrado no cartório competente, no 
entanto, tal obrigação, se realizada, terá efeito erga omnes, ou seja, o 
contrato preliminar sem registro continua a ter validade e eficácia perante 
Operações Imobiliárias
28
os promitentes contratantes. Se um dos promitentes não realizar a sua 
obrigação, que é assinar o contrato principal, a outra parte poderá exigir 
judicialmente adimplemento da obrigação.
Obrigações decorrentes do compromisso 
de compra e venda
Podemos apresentar as seguintes obrigações decorrentes do 
compromisso de compra e venda. As obrigações do promitente vendedor 
são:
a. Realizar a entrega da coisa, ou seja, o promitente vendedor 
é obrigado a realizar o contrato definitivo que determina a 
transferência do direito que possui.
b. Ao celebrar o contrato definitivo, surgirá a responsabilidade pelos 
vícios da coisa.
c. Obrigação de garantir ao promitente comprador a posse indireta 
da coisa, respondendo após a conclusão do contrato definitivo 
pela evicção.
d. A obrigação de outorgar ou assinar o contrato definitivo de comprae venda, tão logo o preço seja integralmente pago pelo promitente 
comprador, a fim de possibilitar ao promitente comprador o 
exercício pleno do direito de propriedade, salvo a situação de 
aquisição com a limitação do domínio (alienação fiduciária, por 
exemplo).
e. Obrigação de obter a anuência dos demais promitentes vendedores 
na alienação de parte de coisa em condomínio. 
As obrigações do promitente comprador são:
a. Pagar o preço, uma vez que o promitente comprador está 
obrigado a pagar integralmente o preço ajustado em contrato para 
conquistar o direito de propriedade. A obrigação é apenas do valor 
do preço ajustado podendo, conforme o contrato, o pagamento 
ser parcelado ou até mesmo por financiamento.
Operações Imobiliárias
29
b. Obrigação de receber a coisa, após a conclusão do contrato 
definitivo.
c. Obrigação de firmar o contrato definitivo de compra e venda, a fim 
de desonerar o promitente vendedor dos encargos que porventura 
incidam sobre a coisa vendida. 
Conteúdo do contrato de promessa
Exceto quanto à forma, a promessa de compra e venda deve conter 
todos os elementos obrigatórios ao contrato a ser celebrado (assinado). 
O contrato deverá conter: a qualificação das partes, o objeto do contrato, 
preço e condições de pagamento, prazo de validade, arras e eleição do 
foro, entre outras cláusulas.
A execução do contrato de promessa de 
compra e venda
A execução do contrato de promessa de compra e venda irrevogável 
se efetiva das seguintes formas:
 • Pela celebração do contrato definitivo de compra e venda.
 • Pela sentença de adjudicação compulsória da coisa prometida, 
com efeito de declaração de vontade do promitente vendedor.
 • Resolução (extinção pelo inadimplemento do contrato).
 • Resilição (desistência e distrato).
Na promessa de compra e venda de imóveis, nenhuma das partes, 
antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o adimplemento do outro.
Os dois promitentes, comprador e vendedor, assumiram a obrigação 
de realizar o contrato definitivo de compra e venda, tão logo se verifique 
o pagamento integral do preço (ou contrato de financiamento) estipulado 
no contrato preliminar. 
Portanto, o contrato definitivo de compra e venda não é outro 
negócio jurídico, mas o definitivo, o negócio necessário para a aquisição 
Operações Imobiliárias
30
da propriedade, que comprova expressamente o adimplemento da 
obrigação oriunda do contrato preliminar.
No entanto, nas hipóteses de uma das partes não vir a adimplir a 
obrigação, que é a assinatura do contrato definitivo de compra e venda, 
cabe à outra parte requerer em juízo o cumprimento da obrigação ou o 
ressarcimento com perdas e danos provocados pelo inadimplemento do 
contrato de promessa de compra e venda.
Esgotado o prazo poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a 
vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato 
preliminar, salvo se a isso se opuser a natureza da obrigação.
VOCÊ SABIA?
O mecanismo judicial que o credor tem para obrigar a outra 
parte a cumprir o acordo é a execução ou a adjudicação 
compulsória.
Contrato de compra e venda
O ponto fulcral na criação do contrato de compra e venda é a 
existência da moeda como padrão de aquisição de mercadorias. Por isso, 
é possível afirmar que a compra e venda decorre da evolução natural 
da economia, notadamente com a universalização da moeda (com valor 
em pecúnia, que permanece até a atualidade), superando o contrato de 
permuta, quando uma coisa era trocada por outra e evoluindo do rem 
por rem (coisa por coisa) para ganhar uma feição rem pro pretio (coisa por 
dinheiro).
O contrato de compra e venda objetiva a troca de bens por dinheiro. 
Um contratante (vendedor) compromete-se a transferir a propriedade de 
um bem para o patrimônio de outrem (comprador), mediante o pagamento 
do preço em uma quantia em dinheiro ou documento equivalente 
(cheque).
Operações Imobiliárias
31
O Código Civil (BRASIL, 2002), o enuncia desta forma: “art. 481. Pelo 
contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o 
domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.
O contrato de compra e venda pode ser classificado: sinalagmático 
(tem duas vontades – prestação e contraprestação), oneroso (pagamento 
em dinheiro), consensual (as partes se obrigam pelo acordo), comutativo 
(as obrigações das partes são equilibradas), em regra, formação livre (salvo 
em caso de aquisição de imóvel que deve ser por escrito), de adesão 
(as cláusulas contratuais são construídas apenas por um contratante) e 
de execução no tempo (pelo menos uma das prestações é realizada no 
futuro), em regra.
O contrato de compra e venda não transfere a propriedade do bem, 
pois se faz necessário o registro do documento no cartório de imóveis, 
para que ocorra a transferência da propriedade.
Elementos do contrato de compra e venda
Os elementos essenciais do contrato de compra e venda são três: 
(a) coisa (res); (b) preço (pretium); e (c) consenso (consensus). Quando se 
fala em elementos essenciais da compra e venda, deve-se ter em vista 
a sua natureza específica, a par dos elementos constitutivos em geral, 
comum a todos eles, como pressupostos (requisitos) de existência e de 
validade.
A venda de imóvel por pessoa casada necessita de outorga 
conjugal, salvo as exceções legais.
O art. 1.656 do Código Civil (BRASIL, 2002) permite que “os nubentes 
ao escolher o regime da participação final de aquestos convencionem a 
livre disposição de bens particulares”.
Operações Imobiliárias
32
Quadro 1 - Tipos de regimes e autorização de venda
Regime Outorga
Comunhão parcial Necessita
Comunhão Universal Necessita
Separação Total de bens 
(Absoluta)
Convencional Não necessita
Obrigatória ou Legal Depende 
Participação final de Aquestos
Pacto antenupcial permite Não necessita
Pacto antenupcial omisso Necessita 
Fonte: Elaborado pelos autores (2021).
É legal a celebração do contrato de compra e venda entre pessoas 
casadas, com relação a bens não incluídos na comunhão (art. 499 do 
Código Civil/2002), ou seja, os bens exclusivos de cada cônjuge podem 
ser alienados ao outro. Aqueles comuns aos cônjuges não poderão ser 
vendidos entre eles, por ser objeto proibido por lei, logo o ato negocial de 
venda será nulo (art. 166, II do Código Civil/ 2002).
A venda dos bens imóveis de ascendentes a descendentes 
deve revestir de autorização expressa (não pode ser tácita) dos demais 
descendentes (filhos, netos, bisnetos, trinetos, etc.) e do cônjuge ou do 
companheiro do alienante, pois caso contrário será anulável a venda 
(princípio da disponibilidade do interesse privado).
Em caso de venda de bem imóvel que esteja em condomínio é 
necessário, inicialmente, que o alienante da cota parte conceda o direito 
de preferência aos demais condôminos e somente em caso de recusa 
deles poderá oferecer a terceiros (art. 504 do Código Civil/2002). 
Em relação ao objeto do contrato é possível que os contratantes o 
façam da seguinte forma: ad mensuram ou ad corpus.
Operações Imobiliárias
33
Figura 3 - Tipos de venda quanto ao objeto
É aquela feita como coisa certa e 
determinada com relação a bens 
imóveis, mesmo que isto não conste 
expressamente no contrato. Nesse 
caso, nao interessa o tamanho da 
área, motivo pelo qual não se pode 
exigir complementação ou devolução 
do excesso de uma área.
ad corpus
É aquela feita por medida de extensão 
(metro quadrado, alqueire, hectare). É 
toleravel a variação de área de 1/20 
(ou 5%) do imóvel. Temos a presunção 
juris tantum de tolerância.
ad mensuram
Tipo de 
venda quanto 
ao objeto
Fonte: Elaborado pelos autores (2021).
Efeitos do contrato
O principal efeito é a obrigação do vendedor de entregar a coisa 
e seus acessórios, transferindo a propriedade ao comprador, e este, 
o de pagar o preço, na forma e valor acordados. Além dele, existe a 
obrigação de o vendedor garantir a efetividadedo direito sobre a coisa, 
responsabilizando-se pelos prejuízos decorrentes da evicção e de 
eventuais vícios aparentes e redibitórios.
Outra consequência diz respeito à responsabilidade pelos riscos 
quanto à coisa, antes da tradição ou registro, que correm por conta 
do vendedor, uma vez que, até este momento, a propriedade do bem 
lhe pertence. Mas, se o fato se der posteriormente, sem culpa do 
vendedor, este terá o direito ao preço, sendo que o comprador sofrerá as 
consequências, por já ser o proprietário.
Cláusulas e regras especiais à compra e 
venda
São cláusulas e regras especiais próprias que podem ser inseridas 
nos contratos de compra e venda de imóveis: a retrovenda e a preferência 
ou perempção.
Operações Imobiliárias
34
Retrovenda 
Trata-se de cláusula em que o vendedor se reserva o direito de 
reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o 
preço, mais despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas no 
melhoramento do imóvel (art. 505 do Código Civil/2002). 
EXEMPLO: António vende para Maria um imóvel que possui a 
cláusula de retrovenda pelo prazo de 3 (três) anos. Assim, António dentro 
deste prazo poderá comprar a coisa vendida, mesmo que Maria não deseje 
vender, pagando o preço recebido mais o reembolso das despesas a 
Maria. Se Maria recusar o recebimento dos valores e de transferir o imóvel 
a António, poderá este requerer judicialmente o seu direito, depositando 
os valores em juízo.
Art. 508. Se as duas ou mais pessoas couber o direito de 
retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá 
o comprador intimar as outras para nele acordarem, 
prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o 
depósito, contanto que seja integral.
São características da retrovenda: 1) só é possível em bens imóveis; 
2) o prazo máximo é de três anos; 3) o direito é intransmissível inter vivos, 
podendo ser transferido apenas aos herdeiros; 4) cabe ação reivindicatória; 
5) os frutos e rendimentos ficam com o comprador; 7) o perecimento por 
caso fortuito ou força maior extingue o direito de resgate.
Preferência ou perempção
É a regra estipulada no contrato, no qual o adquirente de um 
bem fica no dever de oferecê-lo novamente ao vendedor, por meio de 
notificação, caso resolva vendê-lo ou dar em dação de pagamento, para 
que este tenha o direito de usar a cláusula de preferência em relação a 
terceiros. 
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador 
a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele 
vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de 
seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Operações Imobiliárias
35
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de 
preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se 
a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
A cláusula de preferência também poderá ser usada pelo vendedor, 
notificando o comprador quando desejar alienar o bem (art. 514 do Código 
Civil/ 2002). 
Tanto o comprador como o vendedor que desejar fazer uso da 
cláusula de preferência é obrigado a manter as mesmas regras contratuais, 
em especial o preço e condições de pagamento.
O direito de prelação é intransferível, mesmo em caso de herança.
São características deste tipo de cláusula: 1) o direito é personalíssimo; 
2) o prazo máximo é de 180 dias para bem móvel e de dois anos para os 
imóveis; 3) deve conter uma notificação.
Após a notificação para o exercício do direito de preferência, 
conforme o prazo estipulado no contrato, não podendo ser superior a 2 
(dois) anos em caso de imóveis. Mas, se não existir prazo estipulado pelas 
partes no contrato, o Código Civil (BRASIL, 2002), determina que o prazo 
será 60 (sessenta) dias contados do recebimento da notificação, para o 
exercício do direito de prelação.
EXEMPLO: António e Maria possuem o direito de preferência em 
caso de venda do imóvel, caso um deles deseje não exercer o direito 
de preferência, por qualquer motivo, o outro deverá exercê-lo na sua 
totalidade (art. 516 do Código Civil/ 2002).
Caso não seja concedido o direito de preferência, ou seja, o 
vendedor do bem não informar, ao titular do direito de preleção, que irá 
vender o bem, responderá por perdas e danos, podendo o adquirente 
responder solidariamente, se tiver agido de má-fé. 
Em caso de desapropriação do bem, o titular do direito de 
preferência não poderá reclamar em juízo o seu direito, salvo se o motivo 
da desapropriação não for observado pela administração pública (art. 519 
do Código Civil/2002). 
Operações Imobiliárias
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Contrato de troca ou permuta
O contrato de troca ou permuta ocorre quando as partes estipulam 
a transferência de bens entre si, sendo possível a complementação 
em dinheiro, desde que o valor da complementação seja inferior a 50% 
(cinquenta por cento) do valor do bem imóvel. O Código Civil (BRASIL, 
2002), estipula que:
Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à 
compra e venda, com as seguintes modificações:
I - salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes 
pagará por metade as despesas com o instrumento da 
troca;
II - é anulável a troca de valores desiguais entre 
ascendentes e descendentes, sem consentimento dos 
outros descendentes e do cônjuge do alienante.
A preferência do condômino na aquisição de parte indivisa (Código 
Civil, art. 504/2002) e a do locatário, quanto ao imóvel locado posto à 
venda (Lei nº 8.245/1991, art. 27), são exemplos de preferência legal, não 
podendo ser mudadas por regra contratual. 
Contrato de locação
O contrato de locação poderá ser de bens móveis ou imóveis. No 
caso dos bens imóveis, poderá ser residencial e não residencial.
A legislação que trata da locação de bens imóveis residenciais e 
não residenciais é a Lei nº 8.245/1991. 
Locação é o contrato pelo qual o locatário (possuidor direto) paga 
uma certa remuneração ao locador (possuidor indireto), para ter o uso e 
gozo de certo bem imóvel.
A remuneração é livremente estipulada entre as partes e o prazo 
de contrato poderá ser por dia, por temporada, ou mesmo outro tempo 
convencionado. Mas, se as locações forem ajustadas “por escrito e por 
prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá 
findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso” (art. 
46 da Lei nº 8.245/1991).
Operações Imobiliárias
37
Poderá ser estipulada a cláusula de respeito, segundo a qual, 
se o bem for alienado, o novo proprietário deverá aguardar o resto do 
contrato de locação para tirar a posse do inquilino. Só valerá se registrada 
em cartório, porém, no caso de no caso de inexistência da cláusula, o 
novo proprietário deverá aguardar o prazo de 90 (noventa) dias para que 
o locatário desocupe o imóvel. 
Em caso de inadimplemento, poderá o locador requerer a cobrança 
do aluguel em atraso ou, se desejar retirar o inquilino do imóvel, poderá 
intentar ação de despejo.
O contrato de locação poderá ser celebrado por escrito ou verbal 
e a relação jurídica poderá ser desfeita por mútua vontade (distrato), por 
descumprimento das obrigações previstas na lei ou em contrato, por falta 
de pagamento dos encargos e do aluguel ou, então, pela necessidade de 
reformas urgentes determinadas pelo Poder Público.
A legislação permite que o locador possa estabelecer as seguintes 
formas de garantia no contrato de locação: “I - caução; II - fiança; III - 
seguro de fiança locatícia; IV - cessão fiduciária de quotas de fundo 
de investimento”. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das 
modalidades de garantia num mesmo contrato de locação (art. 37 da Lei 
nº 8.245/1991).
Caso o locador deseje alienar, prometer a venda ou ainda cessão 
do direito de aquisição do imóvel ou dação em pagamento, o inquilino 
terá o direito de prelação em relação ao imóvel locado, sempre em iguais 
condições com os demais interessados, sendo necessário que o locador 
realize a notificação ao inquilino, paraque o mesmo possa exercer o 
seu direito de preferência. E caso não seja dado ao inquilino o direito de 
preferência, o mesmo poderá adquirir o direito de aquisição, depositando 
o valor da venda em consignação em pagamento, situação na qual será 
revertida a venda em favor do inquilino.
Na locação não residencial, o contrato para produzir os efeitos da 
lei deverá ser realizado por escrito, por prazo de cinco anos, ou quando 
a soma deles perfazer cinco anos e que os últimos três, dos cinco, sejam 
na mesma atividade.
Operações Imobiliárias
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Preenchidos os requisitos legais, o inquilino terá o direito à renovação 
compulsória pelo prazo do último contrato. 
O shopping center possui regras diferenciadas da locação comum, 
por ser uma atividade peculiar, com características próprias. O shopping 
center não é um empreendimento imobiliário comum, pois é organizado 
de forma a haver uma oferta de produtos e serviços centralizados em seu 
complexo. Essa organização é chamada de tenant mix. Por isso, deverão 
prevalecer as regras pactuadas entre as partes, no contrato de aluguel em 
shopping center, salvo as questões processuais.
RESUMINDO:
E então? Gostou do que lhe apresentamos? Aprendeu 
tudinho? Agora, só para termos certeza de que você 
realmente compreendeu o tema estudado deste capítulo, 
vamos resumir tudinho o que vimos. Identificamos os 
principais contratos imobiliários, apresentando as regras 
jurídicas permitidas no momento da contratação. Os 
principais contratos apresentados foram: promessa de 
compra e venda, Contrato de compra e venda, contrato 
de troca e o contrato de locação. Promessa de compra 
e venda, contrato promessa, contrato preliminar ou 
pré-contrato deve ser compreendido como o negócio 
jurídico ajustado com caráter preliminar, no qual alguém 
(promitente-comprador) promete concluir no futuro, um 
contrato definitivo com outro sujeito (promitente-vendedor). 
A promessa de compra e venda distingue do contrato de 
compra e venda, visto que aquele tem como objetivo a 
conclusão deste. A promessa de compra e venda pode 
ser um compromisso de comprar ou vender, enquanto a 
compra e venda constitui uma aquisição definitiva, capaz de 
gerar o direito de registro da transferência da propriedade. 
O contrato de compra e venda objetiva a troca de bens 
por dinheiro. Um contratante (vendedor) compromete-se 
a transferir a propriedade de um bem para o patrimônio 
de outrem (comprador), mediante o pagamento do preço 
em uma quantia em dinheiro ou documento equivalente 
(cheque), podendo as partes estipularem regras especiais, 
como o direito de preferência ou mesmo de retrovenda.
Operações Imobiliárias
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RESUMINDO:
A principal consequência do contrato de compra e venda 
é a obrigação do vendedor de entregar a coisa e seus 
acessórios, transferindo a propriedade ao comprador, e a 
de este pagar o preço, na forma e no preço acordados. O 
contrato de troca ou permuta ocorrerá quando as partes 
estipulam a transferência de bens entre si, sendo possível 
a complementação em dinheiro, desde que o valor da 
complementação seja inferior a 50% (cinquenta por cento) 
do valor do bem imóvel. Locação é o contrato pelo qual o 
locatário (possuidor direto) paga uma certa remuneração ao 
locador (possuidor indireto), para ter o uso e gozo de certo 
bem imóvel, podendo ter como objeto um imóvel para 
locação residencial ou não residencial e, no caso deste, 
há regras específicas que conferem ao inquilino o direito 
de renovação compulsória. Mas, no caso dos contratos 
de locação de espaço em shopping center, as regras 
estipuladas pelas partes se sobrepõem.
Operações Imobiliárias
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Garantias contratuais
OBJETIVO:
Mensurar o valor e qualificar as principais garantias 
contratuais, compreendendo as previsões legais de 
execução em caso de inadimplência, rescisão ou outro tipo 
de evento transacional envolvendo contratos imobiliários.
Conceito de garantia
A expressão garantia, em sentido lato sensu, quer dizer proteção 
ou segurança que se dispensa a alguém que é titular de um direito 
subjetivo ou de um poder jurídico, no sentido de que possa efetivamente 
exercitá-lo, ou que, ocorrendo falha ou omissão de uma vantagem ou 
possibilidades jurídicas originalmente devidas, possam ser essas falhas ou 
omissões supridas mediante o acionamento de uma situação equivalente 
e substitutiva das primeiras.
EXEMPLO: O sujeito “A” celebra um contrato de empréstimo com a 
instituição financeira no valor X para a aquisição de um imóvel. A instituição 
financeira poderá celebrar um contrato de alienação fiduciária em garantia 
ou constituir um direito real de garantia, denominado hipoteca.
Como se justifica a garantia 
As operações de crédito que as instituições financeiras costumam 
realizar, mediante as quais investem ou empregam, junto a terceiros, 
recursos que no momento possuem disponíveis, serão em si mesmas 
providas ou desprovidas de garantias especiais.
As do primeiro tipo representam os negócios que, na linguagem 
bancária, são chamados de cobertos; os segundos, envolvem os negócios 
ditos sem cobertura ou em branco.
A garantia, no assunto em foco, é todo meio hábil a excluir ou 
reduzir perigos capazes de impossibilitar a restituição dos valores com 
que o banco operou.
Operações Imobiliárias
41
Não se pode esquecer que o dinheiro emprestado pelos bancos a 
crédito foi muitas vezes por eles recebido a crédito, o que, frequentemente, 
não é todo seu.
Está nisso a mais forte das razões que invocam para cerca de maior 
segurança os negócios de empréstimos de dinheiro.
Os direitos reais de garantia estão vinculados a uma limitação, visto 
que têm por finalidade asseverar o cumprimento de uma prestação ou 
obrigação contratual. Por isso, as garantias são acessórias, pois devem 
assegurar uma dívida ou obrigação.
Tipos de garantias
O direito permite diversas formas de garantias, algumas de forma 
pessoal e outras de forma real. 
As garantias pessoais também são denominadas de fidejussória, 
que é aquela garantia em que a obrigação do devedor é garantida por um 
terceiro, assim, se o credor não receber a obrigação do devedor poderá, 
conforme o caso, cobrar do terceiro a dívida.
Figura 4 - Tipos de garantia fidejussória ou pessoal
Fiança
Aval
Garantia 
pessoal
Somente concedida por 
meio de contrato
Somente concedida em 
títulos de crédito
Fonte: Elaborado pelos autores (2021).
O aval é uma garantia fidejussória, autônoma e independente, 
que somente poderá ser utilizada nos títulos de crédito. A fiança é uma 
garantia acessória e dependente do contrato principal. A hipoteca, o 
penhor, a anticrese e a alienação fiduciária são modalidades de direitos 
reais, que fornecem algum tipo de garantia ao credor. As garantias reais 
são divididas em duas espécies: 
Operações Imobiliárias
42
Figura 5 - Tipos de garantias reais
Direitos reais 
de garantia
Direitos reais 
de garantia
Garantia real
Procuram assegurar o adimplemento da 
obrigação mediante a instituição de um 
direito real titulado pelo credor sobre o 
bem da propriedade do devedor
O adimplemento da obrigação é garantido 
pela transferência do bem onerado à 
propriedade do credor.
Fonte: Elaborado pelos autores (2021).
Aquino (2009, p. 222) dispôs o seguinte:
As garantias reais classificam-se em duas categorias: 
direitos reais de garantia e direitos reais em garantia. Dessa 
forma, os direitos reais de garantia procuram assegurar 
o adimplemento da obrigação mediante a instituição 
de um direito real titulado pelo credor sobre o bem da 
propriedade do devedor. Por vezes, a posse direta do bem 
onerado é transmitida ao titular da garantia real, como o 
penhor comum, mas em nenhuma hipótese o devedor 
deixa de ser o seu proprietário, podendo até mesmo, 
se achar interessado, alienar o bem gravado. A seu 
turno, nos direitos reais em garantia, o adimplemento da 
obrigação é garantido pela transferência do bem onerado 
à propriedade do credor. Osujeito ativo da obrigação 
garantida passa a titular a propriedade resolúvel do bem. 
Aqui, também, por vezes, a posse direta do bem onerado é 
transmitida ao titular da garantia, como na cessão fiduciária 
do direito creditório, por vezes fica em mãos do devedor, 
na condição de depositário.
Direitos reais em garantia
Os direitos reais em garantia têm, como seu principal meio, o 
contrato de alienação fiduciária, que é uma propriedade resolúvel. 
A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça dispõe que “a hipoteca 
(ou alienação fiduciária) firmada entre a construtora e o agente financeiro, 
anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não 
tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
Operações Imobiliárias
43
O Código Civil (BRASIL, 2002) estipula que:
Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel 
de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de 
garantia, transfere ao credor.
§ 1º Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do 
contrato, celebrado por instrumento público ou particular, 
que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos 
do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, 
na repartição competente para o licenciamento, fazendo-
se a anotação no certificado de registro.
§ 2º Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-
se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor 
possuidor direto da coisa.
§ 3º A propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, 
torna eficaz, desde o arquivamento, a transferência da 
propriedade fiduciária.
O contrato que instituir a alienação fiduciária deverá conter as 
regras do art. 104 do Código Civil (BRASIL, 2002) e também o valor total 
da dívida, a época de pagamento, podendo ser a prazo, o valor da taxa de 
juros incidente no contrato e a exposição descritiva do bem que incide o 
contrato de alienação fiduciária.
O sujeito que concede à instituição financeira a propriedade 
fiduciária poderá usar do bem como depositário e, caso não seja realizado 
o pagamento, deverá devolver o bem à instituição financeira que estará 
proibido de ficar com o bem para quitar a dívida e, caso prevista tal 
possibilidade, a mesma será nula.
Diante da proibição, a instituição financeira deverá proceder à venda 
por meio de processo judicial ou administrativo, a terceiros. O resultado 
apurado da venda será para quitar a dívida e, se o saldo for a maior, deverá 
ser entregue ao devedor, mas se o saldo for a menor, o devedor continuará 
a ser devedor pela diferença.
O terceiro adquirente da coisa sub-roga-se nos direitos emergentes 
da sua aquisição, tornando-se proprietário da coisa. 
Operações Imobiliárias
44
Direitos reais de garantia
Os direitos reais de garantia são aqueles em que o devedor, ou 
alguém no lugar dele, entrega em garantia um determinado bem para 
garantir a dívida do devedor. As garantias reais são direitos reais, que estão 
predeterminados na lei, ou seja, somente são garantias reais as previstas 
na lei.
Figura 6 - Direitos reais de garantia
Hipoteca
Penhor
Direitos 
reais
O bem dado em garantia 
é um imóvel
O bem dado em garantia 
é um móvel
Anticrese
O bem dado em garantia 
é um direito
Fonte: Elaborado pelos autores (2021).
Ao conceder a garantia, o titular do bem não concede ao credor 
o direito de usar e gozar da coisa gravada e tão pouco usufruir de seus 
frutos e produtos. E no caso da dívida não ser paga pelo devedor, o credor 
poderá executar o próprio bem.
Aquino (2009, p. 224-225) dispõe que: 
No caso de hipoteca, penhor e alienação fiduciária, 
ocorrendo à impontualidade, o bem dado em garantia 
é oferecido à penhora e o produto por ele alcançado na 
praça destina-se ao pagamento da obrigação assumida. 
No caso da anticrese o bem é transferido para que 
possa com as rendas produzidas pelo mesmo efetuar o 
pagamento, após o pagamento o bem volta ao domínio 
do proprietário.
O credor, ao exigir o cumprimento do seu direito, poderá requerer 
em juízo o pagamento da dívida, mas não poderá exigir que o bem 
fique com ele, pois o valor apurado com a venda irá pagar a dívida e, 
se não for suficiente, o devedor continua devendo. Por outro lado, se o 
valor arrecadado com a venda for superior, paga-se a dívida e o restante 
devolvem ao devedor.
Operações Imobiliárias
45
Requisitos para validade da garantia real
Para que a estipulação da garantia real tenha validade jurídica, 
é fundamental que preencha os requisitos legais e, caso não observe 
essas regras legais, o negócio jurídico da garantia poderá ser considerado 
anulável ou nulo. Esses elementos estão previstos no art. 104 do Código 
Civil (BRASIL, 2002), que estipula: “(i) Agente capaz; (ii) objeto lícito, possível 
e determinável ou determinado; e (iii) forma prescrita ou não defesa em lei”. 
Mas há necessidade dos contratantes, ao estipularem o tipo de 
garantia, observarem também se o consentimento das partes (vontade) 
decorre de uma declaração de vontade sem vícios, que podem acarretar 
os defeitos jurídicos (art. 142 a 159 do Código Civil/2002). 
O agente capaz é o maior de idade ou o emancipado, contudo, 
o incapaz pode conceder a garantia real, mas deverá ser representado 
ou assistido, de autorização judicial. Outro ponto imprescindível de 
observância é o caso de os contratantes serem casados. Nesse caso, 
deve-se ter a autorização conjugal para prestarem a garantia. Caso o bem 
esteja vinculado a um inventário, a parte ideal de um herdeiro poderá 
ser dada em garantia, assim como o inventariante poderá hipotecar os 
bens do acerto da herança, mas nesse caso deverá ter autorização no 
inventário. O Código Civil (BRASIL, 2002), estipula, no art. 1.420, § 2.º, que 
o imóvel que se encontra em condomínio poderá ser dado em hipoteca, 
desde que haja autorização dos demais condôminos. Em relação ao 
sujeito, se faz necessário observar a seguinte regra legal: 
Art. 1.420. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, 
hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se podem 
alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou 
hipoteca.
§ 1º A propriedade superveniente torna eficaz, desde o 
registro, as garantias reais estabelecidas por quem não era 
dono.
§ 2º A coisa comum a dois ou mais proprietários não 
pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, 
sem o consentimento de todos; mas cada um pode 
individualmente dar em garantia real a parte que tiver.
Operações Imobiliárias
46
Em relação ao objeto dado em garantia, deve-se observar qual o 
tipo de garantia concedida. Pode ser um bem imóvel, móvel ou um direito, 
mas é importante que o sujeito que concedeu o direito real em garantia 
seja titular do bem.
Art. 1.419. Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou 
hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo 
real, ao cumprimento da obrigação.
Em relação à forma de celebração da garantia, é fundamental que 
seja realizada de forma escrita, dada a necessidade de especialização 
e publicidade. A especialidade é a necessidade de descrever 
detalhadamente o objeto dado em garantia, bem como o valor da dívida, 
prazo de pagamento e taxa da de juros se existir (art. 1.424 do Código 
Civil/2002). A publicidade ocorrerá com o registro da garantia no cartório. 
Se o bem for imóvel, caberá hipoteca, que será registrada no cartório e 
registro de imóveis. Se o bem for móvel, caberá penhor, a publicidade 
ocorrerá com a tradição do bem. 
O direito de garantia “vinculado a certo bem móvel ou imóvel é um 
direito real por ter efeito erga omnes (contra todos).”
Hipoteca
A hipoteca em geral tem como objeto um bem imóvel, salvo as 
situações previstas na lei que determina que os navios, os aviões e os 
motores de aviões, entre outros, podem ser objetos dados como garantia 
a dívidas.
Somente os objetos que se podem ceder poderão ser hipotecados. 
Dessa forma, a hipoteca incide sobre bens imóveis, embora possa recair, 
em casos especiais, sobre bens imóveisque, por lei, são passíveis de ser 
hipotecados sem perderem a mobilidade natural.
Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca:
I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente 
com eles;
II - o domínio direto;
III - o domínio útil;
Operações Imobiliárias
47
IV - as estradas de ferro;
V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, 
independentemente do solo onde se acham;
VI - os navios;
VII - as aeronaves;
VIII - o direito de uso especial para fins de moradia; 
(Incluído pela Lei n.º 11.481, de 2007)
IX - o direito real de uso; (Incluído pela Lei n.º 11.481, de 
2007).
X - a propriedade superficiária. (Incluído pela Lei n.º 11.481, 
de 2007).
§ 1º A hipoteca dos navios e das aeronaves reger-se-á pelo 
disposto em lei especial. (Renumerado do parágrafo único 
pela Lei nº 11.481, de 2007).
§ 2º Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses 
dos incisos IX e X do caput deste artigo ficam limitados 
à duração da concessão ou direito de superfície, caso 
tenham sido transferidos por período determinado.
Observe que a hipoteca será outorgada por escritura pública. Pode 
ser concedida tanto pelo devedor da obrigação de que é garantia, como 
por terceiro, titular do domínio ou propriedade da coisa que lhe serve 
como objeto.
O Código Civil (BRASIL, 2002), estipula que “é nula a cláusula que 
autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o 
objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento” (Art. 1.428). Da 
mesma, forma, será nula a cláusula que “que proíbe ao proprietário alienar 
imóvel hipotecado” (Art. 1.475 o Código Civil/2002).
E claro é que, quando realizada por terceiro, o credor (a instituição 
bancária) que com ela se irá garantir, exigirá que seu outorgante se 
obrigue a substituí-la e reforçá-la, desde que expressamente previsto no 
contrato (Art. 1.427 do Código Civil/2002). 
Os bens que possuem dois ou mais titulares estão em estado de 
condomínio e, por serem indivisíveis (um apartamento com vários donos), 
podem ser hipotecados, mas necessitam de anuência de todos os donos. 
Operações Imobiliárias
48
Agora, se o bem for de vários donos, mas passível de divisão (como 
uma fazenda) é possível realizar a divisão da terra e cada um conceder 
a hipoteca da sua parte, porém não será possível hipotecar mais do que 
possui como dono (art. 1.314, e art. 1.420, § 2º, do Código Civil/2002).
Características 
As principais características da hipoteca são: (i) sequela e preferência; 
(ii) posse; (iii) indivisibilidade; e (iv) acessoriedade.
É direito real de garantia sobre coisa alheia, porque esse direito se 
prende à coisa que fica sujeita à solução da obrigação. Por isso, a hipoteca, 
assim como os demais direitos reais de garantia, se encontra munida 
da prerrogativa de sequela e do direito de preferência. Pode, também, 
a hipoteca, propiciar a venda judicial da coisa dada em garantia, para o 
credor poder receber a quantia que lhe é devida, preferencialmente a 
qualquer outro credor do devedor, exceto pelas custas judiciais, tributos e 
salário do trabalhador. É preciso não esquecer que o próprio Código Civil 
(BRASIL, 2002), inclui a hipoteca entre os direitos reais (art. 1.225, inc. IX).
A hipoteca admite que o devedor ou terceiro hipotecante continue 
na posse do bem gravado. Pelo art. 1.428, do Código Civil (BRASIL, 2002), 
“é nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou 
hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no 
vencimento”. Contudo, após o vencimento, poderá ocorrer a dação em 
pagamento por parte do devedor, ou seja, para quitar a dívida.
A hipoteca é indivisível, no sentido que o ônus real grava o bem 
em sua totalidade (art. 1.474, do CC), por isso, enquanto não quitada a 
obrigação por inteiro, o bem ainda permanecerá gravado e ligado à dívida 
como um todo.
A hipoteca é um direito acessório, não há garantia sem que haja 
dívida. Nessas condições, o pacto complementar da hipoteca segue o 
destino da dívida principal, extinguindo-se quando está para se extinguir, 
salvo no caso de a obrigação principal ser considerada nula, a garantia 
apenas será considerada inexistente, mas não nula.
Operações Imobiliárias
49
Não se admite no direito brasileiro a hipoteca abstrata, onde é 
constituída independente do seu crédito ou obrigação.
Modalidades de hipoteca
A hipoteca convencional “é aquela que deriva da livre anuência 
das partes e em que, para assegurar a execução de uma obrigação, o 
devedor, ou alguém designado por ele, oferece bens em garantia de 
seu cumprimento” (RODRIGUES, 2005, p. 403). A hipoteca convencional 
realiza-se por contrato bilateral. Para a sua constituição, exige-se: a) que 
o sujeito que concedeu a hipoteca deve ser o titular do bem, que irá 
garantir o adimplemento da dívida ou obrigação pecuniária principal; b) 
que o sujeito que concedeu a hipoteca deve ter a capacidade de ceder 
o bem; c) que o negócio de concessão da hipoteca tenha observado a 
forma prescrita na lei (escritura pública ou particular); d) que a titularidade 
esteja devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis que lhe 
é peculiar.
A hipoteca legal é determinada por lei, concedida a certos e 
determinados credores, de maneira a gerar uma proteção no recebimento 
do seu crédito, por estarem em situação que a norma especial e por seus 
bens estarem sob gestão alheia.
Publicidade das hipotecas 
O devedor ou terceiro prestador da garantia não podem renunciar 
ao direito de constituir várias hipotecas, de forma sucessiva ou não, sobre 
o mesmo imóvel, o que se denomina de “sub-hipotecas”. 
Nada obsta uma segunda ou uma terceira hipoteca sobre o mesmo 
bem, em favor do mesmo ou de outro credor. Desde que o valor do bem 
dado em garantia exceda o da obrigação garantida pela hipoteca e deixe 
margem para a nova garantia, é possível a pluralidade de hipotecas.
Operações Imobiliárias
50
Instituição de loteamento ou condomínio no imóvel 
hipotecado
Nenhuma dúvida há de que o lote de terreno, objeto de registro 
imobiliário, pode ser alienado e, consequentemente, hipotecado. A 
mesma certeza se declara com relação ao apartamento ou dependência 
autônoma de um edifício. Quando um imóvel for hipotecado e nele, 
posteriormente, for constituído um condomínio, loteado ou desmembrado, 
ônus real de garantia (hipoteca) vinculará todos os proprietários de maneira 
correspondente a sua quota parte da dívida ou obrigação. 
O Código Civil (BRASIL, 2002) determina que “as hipotecas serão 
registradas no cartório do lugar do imóvel, ou no de cada um deles, se o 
título se referir a mais de um” (art. 1.492).
Extinção da hipoteca 
A hipoteca poderá ser extinta, por um dos motivos discriminados na 
legislação, conforme a regra prevista no art. 1.499, do Código Civil (BRASIL, 
2002). Dispõe a regra legal que:
A hipoteca extingue-se: 
I - pela extinção da obrigação principal;
II - pelo perecimento da coisa;
III - pela resolução da propriedade;
IV - pela renúncia do credor;
V - pela remição;
VI - pela arrematação ou adjudicação.
As regras legais de extinção não seguem o padrão da taxatividade, 
ou seja, é possível outras maneiras de extinção da hipoteca, como por 
exemplo a anulação do documento que criou a hipoteca ou, ainda, a 
aquisição do bem hipotecado pelo credor. 
Operações Imobiliárias
51
Extinção da garantia, inadimplemento e execução da 
dívida
A extinção das garantias reais ocorrerá com o adimplemento da 
obrigação. 
O Código Civil (BRASIL, 2002) estipula no art. 1.421, que “o 
pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração 
correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vários bens, 
salvo disposição expressa no título ou na quitação”.
O contratante poderá solicitar a resilição unilateral, caso não deseje 
mais ficar vinculado ao contrato, situação na qual deverá acerca com a 
indenização por perdas e danos.
Poderá, ainda,ocorrer a resilição bilateral (distrato) que ocorre 
quando os dois contratantes resolvem desfazer o contrato, sendo que 
ninguém acabará com o valor de indenização. 
A resolução poderá ocorrer por força maior ou caso fortuito, 
situação que em regra não haverá qualquer tipo de indenização devendo, 
conforme o caso, ser devolvido o valor já pago integralmente.
A resolução também poderá ocorrer por excessiva onerosidade na 
forma do art. 478 a 480 do Código Civil (BRASIL, 2002), que assim dispõe:
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, 
se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente 
onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude 
de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá 
o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da 
sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o 
réu a modificar equitativamente as condições do contrato.
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas 
uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação 
seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de 
evitar a onerosidade excessiva.
Operações Imobiliárias
52
Caso ocorra o inadimplemento da obrigação de forma voluntária, 
o credor poderá pedir a resolução do contrato, ou a cobrança judicial da 
dívida, sendo que o bem, dado em garantia, será o objeto garantidor da 
obrigação pecuniária. A palavra “rescisão” poderá ser usada tanto para 
resilição (unilateral ou bilateral) como resolução.
O Código de Processo Civil (BRASIL, 2002), permite a promoção 
de ação executória em face do devedor, se o credor possuir um título 
executivo extrajudicial, gerador de um “crédito, documentalmente 
comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos 
acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio”.
Se o credor tiver apenas um contrato verbal, o mecanismo para 
a cobrança da dívida será o procedimento comum, tendo em vista a 
ausência de um título executivo.
Se o credor possuir um documento escrito, mas sem força executiva, 
como por exemplo, o documento está prescrito, o meio possível de 
cobrança judicial é meio monitório.
Agora, se o credor possuir o documento escrito e devidamente 
comprovado, poderá iniciar uma ação e execução de título executivo 
extrajudicial. Por isso, a dívida garantida pela garantia real normalmente 
é um contrato escrito com testemunhas, que lhe dê as características de 
título líquido, certo e exigível, que pode embasar execução forçada.
Ação de execução poderá ser proposta perante o Juizado Especial 
Civil (Lei n.º 9.099/1995), desde que o valor da dívida cobrada na ação não 
“exceda a quarenta vezes o salário mínimo”.
RESUMINDO:
E então? Gostou do que lhe apresentamos? Aprendeu 
tudinho? Agora, só para termos certeza de que você 
realmente compreendeu o tema estudado deste capítulo, 
vamos resumir tudinho o que vimos. Neste capítulo, 
mensuramos o valor e qualificamos os principais tipos de 
garantias que podem existir, observando a consequência 
do inadimplemento das obrigações contratuais e a 
possibilidade de execução da garantia.
Operações Imobiliárias
53
RESUMINDO:
As garantias podem ser pessoais (fidejussória) ou reais. 
São garantias pessoais o aval e a fiança. As garantias reais 
são dívidas em: direitos reais de garantia, que procuram 
assegurar “o adimplemento da obrigação mediante a 
instituição de um direito real titulado pelo credor sobre o 
bem da propriedade do devedor” e as garantias reais em 
garantia, em que o pagamento da dívida ou da obrigação 
possui um ônus real (garantia) decorrente da cessão 
(transferência) da coisa/bem gravada à titularidade do 
sujeito credor. O principal direito real em garantia é a 
propriedade e a alienação fiduciária, onde o sujeito que 
concede à instituição financeira a propriedade fiduciária 
poderá usar do bem como depositário e, caso não seja 
realizado o pagamento, deverá devolver o bem à instituição 
financeira, que estará proibido de ficar com o bem para 
quitar a dívida e, caso prevista tal possibilidade, a mesma 
será nula. Diante da proibição, a instituição financeira 
deverá proceder à venda por meio de processo judicial ou 
administrativo, a terceiros. O resultado apurado da venda 
será para quitar a dívida e, se o saldo for a maior, deverá 
ser entregue ao devedor, mas se o saldo for a menor, o 
devedor continuará a ser devedor pela diferença. O terceiro 
adquirente da coisa sub-roga-se nos direitos emergentes 
da sua aquisição, tornando-se proprietário da coisa. O 
principal direito real de garantia que tem objeto um bem 
imóvel é a hipoteca. A hipoteca, em geral, tem como objeto 
um bem imóvel, salvo as situações previstas na lei que 
determina que os navios, os aviões e os motores de aviões, 
entre outros, podem ser objetos dados como garantia a 
pagamento de dívidas. Só cabe hipoteca quando as coisas 
podem sofrer a cessão ou transferência. Dessa forma a 
hipoteca, em regra, tem como objeto bens imóveis, mas a 
lei admite que, em determinadas situações, seriam móveis, 
como no caso de aviões, navios ou mesmo motores de 
aviões, tendo em vista a opção legislativa pelo tipo de ônus 
real que incide sobre a coisa. 
Operações Imobiliárias
54
Contrato de corretagem 
OBJETIVO:
Ao final deste capítulo, você será capaz de elaborar 
contratos de corretagem de modo a gerar segurança 
jurídica ao corretor e ao seu cliente.
No contrato de corretagem de imóveis uma pessoa natural ou uma 
jurídica (comitente) ajustam com os corretores a compra e venda, como 
função aproximação e não ligada a mandato, ou prestação de serviço 
ou qualquer outra relação de dependência, obrigando-se a obter para 
primeira um ou mais imóveis (art. 722 do Código Civil/2002). Para qualificar 
o contrato como corretagem são necessários alguns requisitos:
Figura 7 - Requisitos de caraterização da corretagem
Cometimento de um sujeito conseguir 
interessados para certo negócio
Aproximação realizada pelo corretor, entre o 
terceiro e o comitente
Requisitos
Conclusão do negócio entre o comitente e o 
terceiro, por força da atividade do corretor
Fonte: Elaborado pelos autores (2021).
A profissão de corretor de imóveis é regulada pela Lei nº 6.530/1978, 
pelo Decreto nº 81.871/1978, entre outras normas.
ACESSE;
Veja a norma que propõe limites ao exercício da atividade/
profissão de corretor, no território nacional clicando aqui.
Para o exercício da atividade de corretor de forma regular, o sujeito 
deve possuir inscrição no Conselho Regional e Corretores de Imóveis 
(CRECI) da circunscrição de atuação e, para realizar a inscrição, deverá ter 
o título de Técnico em Transações Imobiliárias.
Operações Imobiliárias
https://crecidf.gov.br/legislacao/
55
A atividade de corretagem pode ser exercido por pessoa natural 
ou jurídica devidamente registrada. No caso da pessoa jurídica, o 
administrador da sociedade deverá necessariamente ser um corretor 
registrado no CRECI. 
Tipos de pessoas que podem ser corretores
As pessoas naturais e jurídicas registradas no CRECI sujeitam-se 
aos mesmos direitos e obrigações.
Um corretor, pessoa natural, poderá fazer parte de mais de uma 
pessoa jurídica, mantendo sua autonomia e independência profissional e 
sem qualquer vínculo e subordinação trabalhista e previdenciária, desde 
que o contrato celebrado entre a pessoa jurídica e pessoa natural esteja 
registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver 
sindicato instalado, registrado nas delegacias da Federação Nacional de 
Corretores de Imóveis (Lei nº 13.097/1995). 
O fato de não possuir registro não o impede de receber a remuneração 
pelos serviços prestados, mas poderá sofrer sanções administrativas, que 
poderá ir de uma advertência verbal até o cancelamento da inscrição no 
CRECI. 
ACESSE;
Veja o site do CRECI/DF clicando aqui.
As vedações estão apresentadas no art. 20 da Lei nº 6.530/1978, 
que assim dispõe: 
Art.20. Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos 
nos órgãos de que trata a presente lei é vedado:
I - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe 
forem confiados;
II - auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da 
profissão aos não inscritos;
III - anunciar publicamente proposta de transação a que 
não esteja autorizado através de documento escrito;
Operações Imobiliárias
https://crecidf.gov.br/
56
IV - fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de 
profissional sem mencionar o número de inscritos;
V - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem 
mencionar o número de registro do loteamento ou da 
incorporação no Registro de Imóveis;
VI - violar o sigilo profissional;
VII - negar aos interessados prestação de contas ou 
recibo de quantias ou documentos que lhe tenham sido 
entregues a qualquer título;
VIII - violar obrigação legal concernente ao exercício da 
profissão;
IX - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que 
a lei defina como crime ou contravenção;
X - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional.
Todo corretor devidamente registrado (o registro pode ser feito 
no site: https://crecidf.gov.br/formularios-2/) terá direito a uma carteira 
funcional de identificação, que deverá conter: (a) a sua qualificação 
(nome, filiação, nacionalidade, data de nascimento); (b) fotografia e 
impressão datiloscópica; (c) número de inscrição no CRECI; (d) natureza da 
habilitação e da inscrição; (e) identificação do CRECI regional que efetuou 
a inscrição; e (f) assinatura do profissional inscrito (corretor), do Presidente 
e do Secretário do Conselho Regional.
Característica do contrato de corretagem
O contrato de corretagem é sinalagmático, consensual, oneroso, 
aleatório, personalíssimo e acessório.
O contrato é sinalagmático (bilateral) porque há dois sujeitos que 
possuem obrigações. Tanto o corretor como o comitente têm obrigações. 
O corretor deverá executar o encargo e o comitente deverá realizar o 
pagamento (remuneração).
O contrato é consensual porque se completa com o simples acordo 
entre o comitente e o corretor, sendo que a forma do poderá ser inclusive 
verbal, situação na qual poderá ser provado por qualquer meio, inclusive 
por testemunhas.
Operações Imobiliárias
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O contrato é oneroso, porque há o ônus da remuneração e há 
também a vantagem e benefícios patrimoniais para o comitente.
O contrato é aleatório porque o direito do corretor e do comitente 
dependerá da conclusão do negócio principal, que pode ser, por exemplo, 
a compra e venda de um imóvel, que é um evento futuro e incerto. Isso 
ocorre porque o corretor não tem como garantir o que não está ao seu 
alcance, como a anuência de um terceiro a determinado negócio. Quando 
aceita a corretagem saca contra a sua habilidade pessoal de convencer 
contra a oscilação da oferta e da procura.
CIVIL. CONTRATO DE CORRETAGEM. VENDA DE IMÓVEL. 
PROPOSTA ACEITA PELO VENDEDOR. DESISTÊNCIA 
POSTERIOR. INTERMEDIAÇÃO. RESULTADO ÚTIL NÃO 
CONFIGURADO. COMISSÃO INDEVIDA.
I. O serviço de corretagem somente se tem como 
aperfeiçoado quando o negócio imobiliário se concretiza, 
posto que o risco é da sua essência. Destarte, indevida 
a comissão mesmo se após a aceitação da proposta, 
o vendedor, que concordara com a intermediação, se 
arrepende e desiste da venda, situação está sequer 
reconhecida pelas instâncias ordinárias.”
II. Recurso especial não conhecido.
(REsp 317.503/SP, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO 
JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 07/06/2001, DJ 
24/09/2001, p. 315).
O contrato de corretagem é personalíssimo (intuitu personae) por ser 
celebrado em função da pessoa do corretor, que tem influência decisiva 
para o consentimento do outro, para quem interessa que a prestação 
seja cumprida por ele próprio, pelas suas características particulares 
(habilidade, experiência, técnica, idoneidade etc.).
O contrato é acessório que se formula como complemento ao 
contrato principal a que se liga e com o qual tem a sua existência, ou seja, 
o contrato de corretagem só surtirá os seus efeitos remuneratórios ao 
corretor se o contrato de compra e venda ocorrer com a sua intermediação. 
Operações Imobiliárias
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Obrigações do corretor e do comitente
Nessa relação de corretagem, o corretor irá agir como um 
aproximador de interesses, visto que haverá, de um lado, um sujeito 
interessado na venda do imóvel e do outro, um sujeito interessado na 
compra do bem. Ao aproximar os interessados e efetivada a conclusão 
do contrato de compra e venda, por força dessa aproximação, o corretor 
passará a ter direito a sua remuneração (art. 725 do Código Civil/2002).
O corretor terá a função de aproximar pessoas que pretendem 
contratar, aconselhando a finalização do negócio, devendo informar 
as condições do pacto negocial, de maneira a conciliar os interesses 
inicialmente antagônicos. Realizará, portanto, uma intermediação, 
apresentando o seu cliente a outros sujeitos interessados na realização 
do negócio, obtendo informações ou conseguindo o que seu cliente 
necessita. Dentre os deveres do corretor podemos apontar: 
a. aproximar com due diligencie que o negócio requer, o corretor 
deve atuar com diligência no desempenho de suas funções, 
prestando as partes interessadas as informações necessárias e 
úteis, em especial ao cliente acerca do andamento do negócio.
b. Oferecer ao seu cliente todos os esclarecimentos acerca dos riscos 
do negócio, inclusive do resultado, sob pena de responder por 
perdas e danos (parágrafo único do art. 723 do Código Civil/2002).
c. Deve agir dentro dos limites das instruções recebidas e atuar no 
interesse do seu cliente, uma vez que o Código Civil (BRASIL, 
2002), no art. 723, estipula que “o corretor é obrigado a executar 
a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, 
espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do 
negócio”. 
d. O corretor tem o dever de sigilo em relação às informações 
repassadas pelo cliente, bem como das operações confiadas, 
tendo em vista o interesse dos terceiros que negociam por seu 
intermédio. O inadimplemento deste dever constituição crime (art. 
154, do Código Penal e art. 18 da Lei nº 7.492/1986).
Operações Imobiliárias
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O corretor é um intermediário responsável pela aproximação das 
partes para a realização de um negócio no futuro. Por isso, o corretor 
só fará jus à remuneração ou à comissão, depois de concluídos os seus 
serviços, pelo acordo dos contraentes, embora mais tarde não seja o 
contrato definitivo realizado ou haja arrependimento.
O cliente (comitente) tem o dever de efetivar o pagamento 
da remuneração do corretor, caso a venda se concretize com a sua 
aproximação. 
O corretor tem a obrigação de fazer acontecer, ou seja, a obrigação 
que se desenvolve mediante esforços para a convergência dos interesses 
antagônicos (opostos).
Falamos opostos inicialmente pois, no caso da corretagem de 
imóveis, o corretor do comprador irá agenciá-lo no intuito de aquisição 
do imóvel, enquanto do outro lado, teremos o sujeito com a intenção de 
vender. São obrigações antagônicas, mas uma vez acordada, irá surgir o 
contrato de compra e venda de imóveis.
Assim, o contrato de corretagem servirá para aproximar e 
intermediar o acordo entre o comprador e o vendedor, e o responsável 
pela intermediação é o corretor. Depois que isto é alcançado, o corretor 
fará jus a remuneração.
É devido o pagamento da corretagem a partir do momento em que 
o contrato referente à compra e venda esteja concluído com a respectiva 
assinatura de instrumento particular ou pela entrega das arras (sinal).
Por isso, fica claro que a obrigação do corretor não é de êxito, mas 
sim de aproximação ou intermediação. 
Objeto e conteúdo do contrato de corretagem
Incumbe ao corretor de imóveis, pessoa natural ou jurídica, 
desempenhar a aproximação/intermediação dos negócios jurídicos 
de alienação onerosa(compra e venda), troca (permuta) e locação de 
imóveis, ou ainda emitir a sua opinião em relação à comercialização de 
bens imóveis (emitir parecer ou declarações de valoração). 
Operações Imobiliárias
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O objeto do contrato de corretagem é a intermediação, por isso, 
o corretor “vende” o resultado útil do seu trabalho, como se fosse uma 
prestação de serviço, de modo que sua atividade (labor) se torna inútil, 
não há que se falar em comissão, visto que o direito da remuneração não 
decorre do serviço prestado, mas sim em razão do resultado alcançado 
pelas partes, que a aproximação.
Requisitos para validade do contrato de corretagem 
É necessário sujeito capaz (representado ou assentido, quando for 
o caso), “objeto lícito, possível, determinado ou determinável” e forma 
permitida ou não proibida por lei, conforme o art. 104 do Código Civil 
(BRASIL, 2002).
Tanto o comitente como o corretor poderá ser uma pessoa natural 
ou uma pessoa física. No caso da pessoa jurídica, o contrato será assinado 
pelo representante legal da pessoa jurídica.
A capacidade é adquirida com a maioridade ou em caso de 
emancipação, contudo, o incapaz poderá ser parte desde que seja o 
comitente e que seja representado ou assistido na forma da lei.
É possível que haja subcorretagem, salvo se não houver proibição 
contratual, caso em que o corretor poderá ser ajudado outros corretores, 
assumindo, contudo, a responsabilidade por seus atos e pelo pagamento 
da comissão. 
Remuneração do corretor
O valor da remuneração será acordado entre as partes e, se não 
existir ajuste no valor, a mesma será atribuída segundo os usos e costumes 
locais e a natureza do negócio (art. 724 do Código Civil/2002).
O art. 725 do Código Civil (BRASIL, 2002), dispõe que “a remuneração 
é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto 
no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de 
arrependimento das partes”, seja a corretagem exclusiva ou não. Contudo, 
se não houver exclusividade, a remuneração deverá ser repartida entre os 
corretores envolvidos na aproximação.
Operações Imobiliárias
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O corretor não faz jus ao pagamento da comissão se o negócio foi 
iniciado e concluído diretamente entre as partes, sem a sua mediação, 
salvo se o contrato for por escrito e existir previsão de exclusividade.
O Superior Tribunal de Justiça decidiu que “validade da cláusula 
contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a 
comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda 
de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que 
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, 
com o destaque do valor da comissão de corretagem. Abusividade da 
cobrança pelo promitente‐vendedor do Serviço de Assessoria Técnico‐
Imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de 
promessa de compra e venda de imóvel” (STJ, REsp 1.599.521‐SP).
Se o comitente contratou um corretor, mas o comitente iniciou 
e concluiu um negócio de compra e venda com o adquirente, sem 
a intervenção do corretor, não haverá dever de pagar a comissão ao 
corretor, salvo se o contrato de corretagem foi realizado com cláusula de 
exclusividade. 
Na existência de cláusula de exclusividade, o corretor fará jus à 
comissão integral mesmo que não tenha realizado a aproximação entre o 
comitente e o terceiro, na compra e venda de imóveis, por exemplo.
É o que dispõe o art. 726 do Código Civil (BRASIL, 2002),
Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, 
nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, 
por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, 
terá o corretor direito à remuneração integral, ainda 
que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se 
comprovada sua inércia ou ociosidade.
Por outro lado, se ocorrer a desistência (resilição unilateral) ou não 
entrega dos documentos necessários para formalização do contrato 
definitivo, não haverá o aperfeiçoamento do contrato de compra e venda 
e por isso não será devida a remuneração do corretor.
No caso da existência da subcorretagem, a obrigação de 
pagamento da remuneração é do corretor que contratou. Ou seja, o 
subcorretor somente poderá reclamar a comissão a que tem direito pelo 
Operações Imobiliárias
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serviço prestado do corretor que o nomeou visto que, em relação ao 
comitente, não há qualquer vínculo jurídico contratual (res inter alios), não 
podendo nem mesmo aumentar a remuneração combinada, a ser paga 
pelo comitente ao corretor. 
Se no contrato de corretagem existir cláusula de arras e o comprador 
desistir de concretizar o contrato definitivo, poderá o comprador exigir 
a indenização pela desistência do contrato. Nesse caso, será feita uma 
análise dos valores pagos e da indenização.
Em caso de rescisão do contrato de corretagem por prazo 
determinado, o corretor fará jus à comissão, mesmo que ocorra 
posteriormente à extinção, mas desde que a concretização do contrato 
futuro seja consequência da sua atividade de intermediação (art. 727 do 
Código Civil/2002).
Se o contrato de corretagem possuir prazo de vigência e o contrato 
definitivo de compra e venda ocorrer após esse prazo, o corretor terá, 
ainda assim, direito à remuneração desde que tenha sido o responsável 
pela aproximação das partes e as regras forem mantidas nas mesmas 
bases negociais (STJ. REsp 29.286‐RJ).
Caso não haja cláusula de exclusividade no contrato de corretagem 
e o negócio entre o comitente e o terceiro ocorrer com a aproximação de 
mais de um corretor, a comissão será dividida em partes iguais entre os 
corretores, salvo disposição em contrário (art. 728 do Código Civil/2002). 
Como construir um contrato de corretagem
O contrato de corretagem deve conter: (a) a qualificação das partes; 
(b) o objeto do contrato; (c) o preço e condições de pagamento; (d) 
deveres das partes; (e) prazo de validade; e (f) eleição do foro, entre outras 
cláusulas. Sendo assim, vamos redigir um contrato de corretagem:
SAIBA MAIS:
Veja o site do CRECI clicando aqui.
Operações Imobiliárias
https://www.crecimg.org.br/modelos-de-contrato/contrato-de-prestacao-de-servicos-de-corretagem-imobiliaria/
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EXEMPLO: Pelo instrumento particular, denominado de contrato 
de corretagem, o comitente (colocar o nome do contratante e sua 
qualificação) contrata o corretor (colocar o nome do corretor ou da 
empresa de corretagem).
Os contraentes acima identificados celebram, entre si, o presente 
contrato de Corretagem imobiliária, que contém as cláusulas e condições 
seguintes e por estarem, justo e acertado, se vinculam a elas. O objeto do 
contrato é a corretagem para o oferecimento à venda do imóvel situado 
(descrever o imóvel) cujo comitente é proprietário (registro em anexo e 
documentos descritos do imóvel). O imóvel se encontra livre de qualquer 
encargo, ônus ou dívidas (se for imóvel com hipoteca descrever a situação). 
Sendo que o comitente se compromete a não vender o imóvel, tendo em 
vista a cláusula de exclusividade.
O corretor se obriga a realizar e a executar a corretagem de forma 
prudente e na forma proba, de maneira a promover a alienação do bem. 
O corretor se compromete a realizar o trabalho de corretagem de forma 
criteriosa e com a máxima honestidade e, dentro do tempo ajustado, a 
promover a venda do imóvel supra descrito.
Cabe ao corretor responder pelos gastos no exercício da atividade 
de divulgação do objeto do contrato, dentro do prazo estipulado, podendo 
sob sua responsabilidade utilizar os diversos tipos de mídias, inclusive a 
subcorretagem. Fica convencionada a remuneração de (xxx)% (por cento), 
que incidirá sobre o valor da venda, que será paga no ato do recebimento 
do sinal e, não existindo arras, o valor será pago no pagamento integral ou, 
em caso de parcelamento, da primeira parcela.
O valor do imóvel a ser vendido será de $ (xxx) (Valor Expresso),podendo ser ofertado à vista ou pagamento em parcela, ou até mesmo 
em forma de troca (deverá constar do contrato a possibilidade).
O corretor terá vigência de (xxx) dias, contados da data da assinatura 
do presente do contrato, até o dia (xxx) do mês (xxx) ano (xxx), para 
concretizar a venda do imóvel, sendo que qualquer venda ocorrida no 
prazo de X dias após o fim deste terá o corretor direito à comissão, se foi 
responsável pela aproximação das partes. Não podendo, após o fim do 
contrato, iniciar novas tratativas de venda do imóvel.
Operações Imobiliárias
64
Para dirimir quaisquer controvérsias oriundas do CONTRATO, as 
partes elegem o foro da comarca de (xxx); 
E, por concordarem com os termos deste documento de maneira 
justa, assinam na presença das testemunhas, o presente contrato em .... 
vias de igual teor, que também o firmam.
Data e assinatura das partes e testemunhas.
RESUMINDO:
E então? Gostou do que lhe apresentamos? Aprendeu 
tudinho? Agora, só para termos certeza de que você 
realmente compreendeu o tema estudado deste capítulo, 
vamos resumir o que vimos. Compreendemos as regras 
referentes ao contrato de corretagem, em especial a forma 
de elaboração, observando as obrigações e deveres dos 
contratantes, de forma a gerar uma maior segurança jurídica 
às partes contratantes (corretor e comitente - Cliente). 
Dessa forma, o contrato de corretagem de imóveis deve 
ser constituído por uma pessoa natural ou uma jurídica 
(comitente) que ajustam com os corretores a compra e 
venda, como função aproximação e não ligada a mandato 
ou prestação de serviço ou qualquer outra relação de 
dependência, obrigando-se a obter para primeira um 
ou mais imóveis (art. 722 do Código Civil/2002). O valor 
da remuneração será acordado entre as partes e, se não 
existir ajuste no valor, a mesma será atribuída segundo os 
usos e costumes locais e a natureza do negócio (art. 724 
do Código Civil/2002). O art. 725 do Código Civil (BRASIL, 
2002), dispõe que “a remuneração é devida ao corretor 
uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no 
contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em 
virtude de arrependimento das partes”, seja a corretagem 
exclusiva ou não. Contudo, se não houver exclusividade, 
a remuneração deverá ser repartida entre os corretores 
envolvidos na aproximação.
Operações Imobiliárias
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REFERÊNCIAS
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AQUINO, L. G. Direito e economia dos contratos. In. Jornal Estado 
de Direito. Porto Alegre. 27.1.2015. Disponível em: https://bit.ly/3m8H2ZS. 
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AQUINO, L. G. Contratar é, em si, uma relação de risco: uma visão 
dogmáticada conexão entre o contrato e o risco. Revista de Direito 
Privado. vol. 28, p. 69, Out/2006DTR\2006\638.
AQUINO, L. G. de. Garantias reais: disposições gerais do penhor, da 
hipoteca e da anticrese. Revista de Direito Privado. vol. 39/2009, p. 222 - 
248 | Jul - Set / 2009.
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do Consumidor. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras 
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CRECI-DF. Disponível em: https://crecidf.gov.br/legislacao/. Acesso 
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Acesso em: 10 jan. 2021.
COLTRO, A. C. M. Contrato de corretagem imobiliária. São Paulo: 
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DINIZ, M. H. Curso de direito civil: Contratos. São Paulo: Saraiva, 2018.
FARIAS, C. C.; ROSENVALD, N. Direitos reais. Salvador: JusPodivm, 
2018. 
GAMA, G. C. N. Direitos reais. São Paulo: Atlas, 2011.
Operações Imobiliárias
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GONÇALVES, C. R. Direito civil brasileiro. Contratos. 6. ed. São 
Paulo: Saraiva, 2008.
MAMEDE, G. Direito empresarial brasileiro. Teoria geral dos contratos. 
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PEREIRA, C. M. S. Condomínio e Incorporações. 10. ed., Rio de 
Janeiro: Editora Forense, 1997.
RIZZARDO, A. Contratos. 11. ed. Rio Janeiro: Forense, 2010.
RIZZARDO, A. Direito das coisas. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2009.
RODRIGUES, S. Direito civil. São Paulo: Saraiva, 2005, v. 5.
WALD, A. Direito civil. Direito das coisas. São Paulo: Saraiva, 2009.
Operações Imobiliárias
	art6§2
	Introdução aos contratos 
	Ideias acerca do contrato
	Princípios norteadores dos contratos
	Princípio da autonomia privada
	Princípio do consensualismo 
	Obrigatoriedade
	 Relatividade dos efeitos do contrato 
	Supremacia da ordem pública e dos bons costumes
	Boa-fé objetiva
	Princípio da equivalência material das obrigações
	Função social do contato
	Formação do contrato
	Negociações preliminares 
	Proposta ou oferta
	Aceitação
	Contrato preliminar e o contrato definitivo
	Contratos imobiliários 
	Contrato de promessa de compra e venda
	Obrigações decorrentes do compromisso de compra e venda
	Conteúdo do contrato de promessa
	A execução do contrato de promessa de compra e venda
	Contrato de compra e venda
	Elementos do contrato de compra e venda
	Efeitos do contrato
	Cláusulas e regras especiais à compra e venda
	Retrovenda 
	Preferência ou perempção
	Contrato de troca ou permuta
	Contrato de locação
	Garantias contratuais
	Conceito de garantia
	Como se justifica a garantia 
	Tipos de garantias
	Direitos reais em garantia
	Direitos reais de garantia
	Requisitos para validade da garantia real
	Hipoteca
	Características 
	Modalidades de hipoteca
	Publicidade das hipotecas 
	Instituição de loteamento ou condomínio no imóvel 
hipotecado
	Extinção da hipoteca 
	Extinção da garantia, inadimplemento e execução da dívida
	Contrato de corretagem 
	Tipos de pessoas que podem ser corretores
	Característica do contrato de corretagem
	Obrigações do corretor e do comitente
	Objeto e conteúdo do contrato de corretagem
	Requisitos para validade do contrato de corretagem 
	Remuneração do corretor
	Como construir um contrato de corretagem